Ένα στα τρία ευρώ που εισπράττει κάποιος από ενοίκια πηγαίνει στην εφορία.

Ο φόρος που επιβάλλεται επί των εισοδημάτων από ενοίκια, ο ΕΝΦΙΑ και ο συμπληρωματικός φόρος, αλλά και η εισφορά αλληλεγγύης που συνοδεύει πάντα τα εισοδήματα, αυξάνουν τη φορολογία και δυστυχώς δεν προσμετρούνται οι δαπάνες που κάνει κάποιος ιδιοκτήτης προκειμένου αφενός να διατηρήσει σε καλή κατάσταση το ακίνητό του, αφετέρου να αποκαταστήσει βλάβες που όσο πιο γερασμένο είναι ένα διαμέρισμα τόσο περισσότερες παρουσιάζει.

Ολα αυτά είναι δύσκολο να γίνουν αντιληπτά από το οικονομικό επιτελείο και όσους λαμβάνουν τις σχετικές αποφάσεις για αύξηση της φορολογίας των ακινήτων. Είναι γνωστό ότι τα ακίνητα τα τελευταία 8 χρόνια έχουν επιβαρυνθεί υπέρμετρα. Συγκεκριμένα, έχει αυξηθεί η φορολογία κατά περίπου 550%.

Και φέτος οι έχοντες εισοδήματα από ακίνητα θα κληθούν να πληρώσουν υψηλότερους φόρους, καθώς έχουν αυξηθεί οι συντελεστές της σχετικής κλίμακας.

Ειδικότερα, οι συντελεστές φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια έχουν διαμορφωθεί:

• Από 11% σε 15% για το τμήμα ετήσιου εισοδήματος από 1 μέχρι 12.000 ευρώ.

• Από 33% σε 35% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ.

• Από 33% σε 45% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από τις 35.001 και άνω.

Στην περίπτωση που κάποιος έχει τρία ακίνητα τα οποία μισθώνει, συνολικά λαμβάνει και για τρία ακίνητα το ποσό των 15.600 ευρώ. Οι φόροι που θα καταβάλλει στο ελληνικό Δημόσιο ανέρχονται στο ποσό των:

– 3.060 ευρώ που αφορά τον φόρο εισοδήματος.

– 79 ευρώ εισφορά αλληλεγγύης.

– 1.240 ευρώ κύριος ΕΝΦΙΑ.

– 75,5 ευρώ συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ (σύνολο ακίνητης περιουσίας 267.000 ευρώ).

– 4.454,5 ευρώ είναι ο συνολικός φόρος που αποτελεί το 28,5% των εισοδημάτων που εισέπραξε.

Βέβαια, και όπως προαναφέρθηκε, στο ποσό αυτό δεν υπολογίζονται διάφορα έξοδα που αφορούν τόσο τη συντήρηση της πολυκατοικίας όσο και του διαμερίσματος (εάν πρόκειται για διαμέρισμα). Στην περίπτωση δε που κάποιος έχει εισοδήματα από ακίνητα άνω των 35.000 ευρώ (που σημαίνει ότι διαθέτει αρκετά ακίνητα), η φορολογία αυξάνεται δραματικά και ξεπερνάει το 50% των εισοδημάτων που λαμβάνει.

Και αυτό, καθώς για εισοδήματα πάνω από 35.000 εφαρμόζεται συντελεστής 45%, ενώ εάν υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ, ο συμπληρωματικός φόρος και η εισφορά αλληλεγγύης, αυτό που τελικά απομένει στον ιδιοκτήτη που αναλαμβάνει και τα έξοδα είναι λιγότερο από το 50%, δεδομένου ότι ο «μεγαλομέτοχος», δηλαδή το ελληνικό Δημόσιο, δεν συμμετέχει στα βάρη αλλά μόνο στις εισπράξεις. Και το χειρότερο είναι ότι δεν λαμβάνεται μέριμνα από το κράτος για τα άδεια διαμερίσματα, για τα οποία οι ιδιοκτήτες τους πληρώνουν το σύνολο του ΕΝΦΙΑ.

Παλαιότερα ο νόμος προέβλεπε έκπτωση για τα ξενοίκιαστα και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, η οποία ωστόσο έχει καταργηθεί.

Σημειώνεται ότι τα έσοδα του Δημοσίου από τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων ξεπερνούν τα 3,2 δισ. ευρώ, παρά το γεγονός ότι ο στόχος που έχει τεθεί προβλέπει έσοδα ύψους 2,65 δισ. ευρώ. Μάλιστα, είναι από τους πιο αποδοτικούς φόρους, καθώς η εισπραξιμότητά του ξεπερνάει το 81%.

Πηγή: Καθημερινή

Υπέρογκους φόρους σε χιλιάδες ανέργους, φοιτητές, νοικοκυρές και γενικότερα υποαπασχολούμενους πολίτες, οι οποίοι το 2016 απέκτησαν πάρα πολύ χαμηλά εισοδήματα, προερχόμενα από ενοίκια και ακόμη πιο πενιχρά ποσά εισοδημάτων από περιστασιακή απασχόληση,

καθώς επίσης και σε δικαιούχους πολύ μικρών ποσών οικογενειακών επιδομάτων του ΟΓΑ, οι οποίοι το 2016 απέκτησαν ταυτόχρονα και πολύ χαμηλά εισοδήματα από ενοίκια, καταλογίζουν φέτος οι υπηρεσίες της πρώην Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων και νυν Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, κατά την εκκαθάριση των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Στις περιπτώσεις αυτές, επειδή τα δηλούμενα εισοδήματα είναι πάρα πολύ χαμηλά, οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ κατά την εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων προσδιορίζουν το ύψος των φορολογητέων εισοδημάτων με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης. Δηλαδή, σε κάθε τέτοια περίπτωση λαμβάνουν υπόψη τους το ελάχιστο τεκμήριο διαβίωσης των 3.000 ευρώ που ισχύει για τον άγαμο φορολογούμενο ή των 2.500 ευρώ που ισχύει για τον έγγαμο και προσθέτουν στο ποσό αυτό τυχόν επιπλέον ποσά τεκμηρίων διαβίωσης, εφόσον ο φορολογούμενος διέμεινε, κατά τη διάρκεια του 2016, σε κατοικία ιδιόκτητη, ενοικιαζόμενη ή δωρεάν παραχωρηθείσα ή εφόσον κατείχε και κάποιο Ι.Χ. αυτοκίνητο.

Στη συνέχεια, η πρόσθετη διαφορά φορολογητέου εισοδήματος, που προκύπτει λόγω της εφαρμογής των τεκμηρίων διαβίωσης, φορολογείται όχι με την ευνοϊκή κλίμακα υπολογισμού του φόρου, η οποία ισχύει για τους μισθωτούς και τους συνταξιούχους και προβλέπει αφορολόγητο όριο εισοδήματος 6.636 – 9.545 ευρώ, αλλά με την κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από επιχειρηματικές δραστηριότητες, βάσει της οποίας το φορολογητέο εισόδημα υπόκειται σε φόρο υπολογιζόμενο με συντελεστή 22% από το πρώτο ευρώ! Eτσι, η πρόσθετη διαφορά φορολογητέου εισοδήματος που προκύπτει βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης σε όλες αυτές τις περιπτώσεις φορολογουμένων επιβαρύνεται με φόρο 22%! Στη συνέχεια επί του φόρου που προκύπτει επιβάλλεται και προκαταβολή φόρου με συντελεστή αυξημένο από 75% σε 100%! Συνολικά, δηλαδή, για ένα φορολογούμενο με πολύ χαμηλό εισόδημα από ενοίκια και με πολύ μικρότερο εισόδημα από περιστασιακή απασχόληση ή από οικογενειακά επιδόματα του ΟΓΑ, η πρόσθετη διαφορά εισοδήματος που προκύπτει βάσει τεκμηρίων φορολογείται με τελικό συντελεστή 44%!

Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, κατά την εκκαθάριση των δηλώσεων οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ εφαρμόζουν αποκλειστικά τις διατάξεις της παραγράφου 1β του άρθρου 34 του νόμου 4172/2013 (του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος), σύμφωνα με τις οποίες επί της πρόσθετης διαφοράς τεκμαρτού εισοδήματος εφαρμόζεται η κλίμακα φορολογίας εισοδήματος των αυτοαπασχολουμένων, στην οποία ισχύει συντελεστής 22% από το πρώτο ευρώ, επειδή το μεγαλύτερο μέρος του δηλωθέντος εισοδήματος δεν προκύπτει από μισθωτή εργασία ή συντάξεις!

Αντιθέτως, στις περιπτώσεις αυτές δεν ισχύουν συνδυαστικά και οι διατάξεις της παραγράφου 35Α του άρθρου 72 του ν. 4172.2013 σύμφωνα με τις οποίες:

«Οταν το πραγματικό εισόδημα των φορολογουμένων δεν υπερβαίνει το ποσό των 6.000 ευρώ και το τεκμαρτό τους εισόδημα δεν υπερβαίνει το ποσό των 9.500 ευρώ και εφόσον δεν ασκείται επιχειρηματική δραστηριότητα για την οποία απαιτείται η υποβολή δήλωσης έναρξης εργασιών ή ατομική αγροτική δραστηριότητα, το εισόδημα αυτό, εξαιρουμένου του εισοδήματος από κεφάλαιο και από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου και η προστιθέμενη διαφορά τεκμηρίων, φορολογούνται με την κλίμακα των μισθωτών-συνταξιούχων…».

Το αποτέλεσμα είναι να επιβάλλονται εξωπραγματικοί φόροι εισοδήματος σε χιλιάδες φορολογούμενους με πενιχρά εισοδήματα από ακίνητα που είναι ταυτόχρονα άνεργοι ή φοιτητές και περιστασιακά απασχολούμενοι ή οικογενειάρχες που λαμβάνουν μικρά ποσά επιδομάτων στήριξης τέκνων από τον ΟΓΑ.

Το πρόβλημα αυτό θα μπορούσε να είχε λυθεί αν οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ εφάρμοζαν συνδυαστικά τις παραπάνω διατάξεις, ώστε οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι να μην καλούνται να πληρώνουν υπέρογκους φόρους. Εναλλακτικά η λύση στο πρόβλημα θα μπορούσε να είχε δοθεί και από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών με νομοθετική ρύθμιση που θα ξεκαθάριζε ότι και στις περιπτώσεις ταυτόχρονης ύπαρξης πενιχρού εισοδήματος από ακίνητα και πενιχρού εισοδήματος από περιστασιακή απασχόληση η πρόσθετη διαφορά φορολογητέου εισοδήματος που προκύπτει με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης φορολογείται με την κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από μισθωτή εργασία και όχι με την κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Μεγάλη προσοχή θέλει και φέτος η δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων αφού αν γίνει λάθος ο ιδιοκτήτης θα επιβαρυνθεί με φόρο από 15% αν το εισόδημα από τα ενοίκια είναι μέχρι 12.000 και 35% από 12001 και πάνω χωρίς να τα έχει εισπράξει.

Φέτος τα εισοδήματα από ενοίκια θα δηλωθούν σε ειδικό κωδικό και στο έντυπο E1, δηλαδή το βασικό έντυπο της φορολογικής δήλωσης όσο και το Ε2 όπου αναγράφονται να εισοδήματα από μίσθωση ανίκητων και καταστημάτων.
Τα εισοδήματα από ανείσπρακτα ενοίκια δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
Προκειμένου να δηλωθούν ως ανείσπρακτα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., πριν από την υποβολή της δήλωσης, ευκρινή φωτοαντίγραφα (φωτοτυπίες) των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί, έως και την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης.

Ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση/υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, προκειμένου να μην συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους.

Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτου καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση, διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα κλπ.).

Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν από τον κληρονόμο, ο οποίος υπεισέρχεται στο σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κληρονομούμενου, με την προσκόμιση με το ανάλογο δικαιολογητικό και τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού του δικαιώματος.

Η μη είσπραξη μισθωμάτων αποδεικνύεται μόνο με τα δικαιολογητικά της παραγράφου 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 (εκδοθείσα δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, εκδοθείσα διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου, ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων), ένα εκ των οποίων πρέπει να προσκομίζεται σε κάθε περίπτωση.

Ειδικά, σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αντί της προσκόμισης των ανωτέρω δικαιολογητικών αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή/υπεκμισθωτή.

Τα ως άνω δικαιολογητικά που προσκομίζονται στις Δ.Ο.Υ. προκειμένου να δηλωθούν τα ανείσπρακτα εισοδήματα, θα γίνονται αποδεκτά για τον φορολογούμενο.

Στην περίπτωση της κοινωνίας, τα σχετικά δικαιολογητικά θα γίνονται αποδεκτά για όλα τα μέλη, ανεξαρτήτως εάν αναγράφονται σε αυτά τα στοιχεία τυχόν λοιπών εκμισθωτών - υπεκμισθωτών, υπό την προϋπόθεση ότι τα αναφερόμενα στα προσκομισθέντα δικαιολογητικά στοιχεία του μισθίου, του μηνιαίου μισθώματος και του μισθωτή οφειλέτη (του κληρονόμου ή του εγγυητή), ταυτίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία που προκύπτουν από τα φορολογικά έντυπα (Ε1, Ε2) ή από τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας ή από το συμφωνητικό μίσθωσης.

Τονίζεται ότι από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στις Δ.Ο.Υ., θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.

enikonomia.gr