Ακόμη και εντός του 2016 θα αλλάξουν οι εξωπραγματικές αντικειμενικές των ακινήτων, οι οποίες παραμένουν «παγωμένες» εδώ και μια οκταετία επιβαρύνοντας με υπερβολικούς φόρους πάνω από 6 εκατ. ιδιοκτήτες.

Η απόφαση για αλλαγές στο σύστημα «κλείδωσε» μετά την εντολή του υπουργού Οικονομικών Ευκ. Τσακαλώτου για τη σύσταση επιτροπής για την αναθεώρηση των τιμών στην Περιφέρεια Αττικής, η οποία θα πρέπει να παραδώσει το πόρισμά της με τις νέες τιμές μέχρι τις 22 Δεκεμβρίου.
Ανοίγει έτσι ο δρόμος για αναπροσαρμογή των αξιών σε όλη την Ελλάδα και για αποκατάσταση των αδικιών, καθώς οι εμπορικές τιμές στις περισσότερες περιοχές υπολείπονται ακόμη και πάνω από 60% σε σχέση με τις τιμές που η εφορία υπολογίζει τους φόρους. Υπάρχουν μάλιστα περιπτώσεις όπου η «ψαλίδα» έχει φτάσει το 80%. Χαρακτηριστικά παραδείγματα:

Μονοκατοικία στη Μύκονο 216 τ.μ. με αντικειμενική αξία 3,3 εκατ. ευρώ έχει τιμή πώλησης μόλις 670 χιλ. ευρώ, διαφορά 80%.
Οικόπεδο 723 μέτρα στο Νέο Ψυχικό, αγοραίας αξίας 1,3 εκατ. ευρώ κοστολογείται από την εφορία 2,7 εκατ. ευρώ, διαφορά 51%.
Διαμέρισμα στους Αμπελόκηπους 104 τ.μ. με τιμή αγοράς τα 75 χιλ. ευρώ έχει αντικειμενική 130 χιλ., διαφορά 42%.
Διαμέρισμα στα Πατήσια 65 τ.μ. με τιμή αγοράς 24 χιλ. ευρώ έχει αντικειμενική αξία 53 χιλ. ευρώ, διαφορά 55%.
Σε περίπτωση που επιταχυνθούν οι διαδικασίες, ο νέος ΕΝΦΙΑ που έχει υποσχεθεί η κυβέρνηση, θα υπολογιστεί με βάση της αναπροσαρμοζόμενες αντικειμενικές. Υπενθυμίζεται ότι οι αλλαγές έπρεπε να έχουν γίνει από τον Ιούνιο με απόφαση του ΣτΕ, που έκρινε παράλογο τον υπολογισμό των φόρων και δημοτικών τελών σε αξίες ακινήτων που δεν υφίστανται 

Οι αλλαγές θα επιφέρουν από του χρόνου ανατροπές σε οκτώ φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα, αλλά και στα τέλη που εισπράττουν οι δήμοι μέσω της ΔΕΗ. Σε πολλές περιοχές θα υπάρξουν μειώσεις και σε άλλες αυξήσεις στις επιβαρύνσεις.

Από τις αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές τιμές θα προκύψουν μειώσεις κατά μέσο όρο 30% στις περισσότερες περιοχές της χώρας, αλλά και αυξήσεις 20% κυρίως σε «μεσαίες» περιοχές του Λεκανοπεδίου όπου τα τελευταία χρόνια έγιναν έργα υποδομής καθώς και σε αστικά κέντρα της επαρχίας, τουριστικές και παραθαλάσσιες περιοχές. Σύμφωνα με παλαιότερη εισήγηση, η μέση μείωση στην Αττική θα πρέπει να είναι στο 13% και στο 15% σε επίπεδο χώρας.
Παράλληλα το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού των τιμών των ακινήτων θα επεκταθεί σε όλη τη χώρα και θα καταργηθούν οι ελάχιστες τιμές εκκίνησης που ισχύουν σήμερα για οικόπεδα και αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης. 

Σε γενικές γραμμές, η προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών στις εμπορικές αναμένεται να επιφέρει:
1 Μείωση 30% κατά μέσο όρο που σε ορισμένες περιοχές θα ξεπερνούν και το 50%. Συγκριτικά η μεγαλύτερη μείωση αναμένεται να είναι σε ακριβές περιοχές όπως η Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Ψυχικό, Φιλοθέη, Μαρούσι, Γλυφάδα κ.ά.

2 Αύξηση των τιμών 20%-30%. Πρόκειται κυρίως για περιοχές του Λεκανοπεδίου όπως το Αιγάλεω, Περιστέρι, Πετρούπολη, Αγιους Αναργύρους κ.ά., μεγάλα αστικά κέντρα της επαρχίας, νησιά και παραθαλάσσιους οικισμούς με μεγάλη τουριστική κίνηση. Για παράδειγμα στο Ιλιον η αντικειμενική αξία είναι 650 ευρώ και η εμπορική πάνω από 800-1.000 ευρώ, επομένως πρέπει να υπάρξει αύξηση.

Οι αυξομειώσεις στις αντικειμενικές τιμές θα επιφέρουν αυτόματα ανάλογες προσαρμογές:

1 Στο φόρο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τιμής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων η αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν το 2006. Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές που θα μειωθούν οι τιμές, θα μειωθεί αυτόματα και ο φόρος μεταβίβασης και το αντίθετο θα συμβεί εκεί όπου θα υπάρξει αύξηση των τιμών.

2 Στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 1%-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και την αξία του ακινήτου.

3 Στα τεκμήρια διαβίωσης που ισχύουν για τις κατοικίες και που υπολογίζονται ανάλογα με την τιμή ζώνης και το εμβαδόν του ακινήτου. Ανάλογα με τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών θα αναπροσαρμοστούν και τα τεκμήρια διαβίωσης. 

4 Στο ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην εφορία ο εκμισθωτής και που υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας.

5 Στον ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων ακινήτων -πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, που υπολογίζεται με συντελεστή 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. 

6 Στο ΤΑΠ που εισπράττουν οι δήμοι με συντελεστή 0,35 τοις χιλιοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου.

7 Στον ΕΝΦΙΑ, καθώς οι νέες αντικειμενικές τιμές θα αποτελέσουν το «κλειδί» για τη διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων, όπως το ύψος του αφορολογήτου ορίου και οι νέοι συντελεστές της κλίμακας. Στο υπουργείο Οικονομικών έχουν ξεκινήσει να καταστρώνουν σενάρια για τον νέο φόρο και ένα από αυτά προβλέπει την καθιέρωση ατομικού αφορολόγητου ορίου για την πρώτη κατοικία στα επίπεδα των 50.000 ευρώ, πράγμα που σημαίνει ότι για ένα ζευγάρι το αφορολόγητο όριο θα διαμορφωθεί στις 100.000 ευρώ. Σε μιά τέτοια περίπτωση το 41,7% των ιδιοκτητών ακινήτων, δηλαδή περισσότεροι απο 2,7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες δεν θα πληρώσουν φόρο. 

8 Στον φόρο 15% που επιβάλλεται στην υπεραξία των ακινήτων, η οποία που προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής τιμής κτήσης και της πώλησης.

imerisia.gr

Μπορεί να έχει χαρακτηριστεί ο χειρότερος φόρος όλων των εποχών, του έχει αποδοθεί ακόμη και η εκλογική συντριβή στην προηγούμενη κυβέρνηση, ωστόσο, εισπρακτικά είναι ένας από τους πιο επιτυχημένους φόρους που έχουν παρθεί ποτέ.

Για τον ΕΝΦΙΑ ο λόγος, ο οποίος εμφανίζει τη μεγαλύτερη εισπραξιμότητα από οποιονδήποτε άλλον φόρο που επιβάλλει το ελληνικό Δημόσιο. Και όλα αυτά σε μια κοινωνία η οποία έχει, προ πολλού, εξαντλήσει τη φοροδοτική της ικανότητα. Γι’ αυτό και όποια αλλαγή κι αν γίνει στον φόρο (επί της ουσίας ή του ονόματος του φόρου) αυτός δεν πρόκειται να καταργηθεί πριν περάσουν πολλά χρόνια και μπορέσουν τα έσοδά του να αντικατασταθούν από άλλη φορολογική πηγή.
Η εισπραξιμότητα των φόρων και των τελών που επιβάλλει το ελληνικό Δημόσιο στους φορολογουμένους είναι ενδεικτική και του πόσο σοβαρά παίρνουν οι τελευταίοι κάθε φόρο ξεχωριστά αλλά και τον φόβο τους για πιθανές επιπτώσεις από τη μη πληρωμή του. Ας δούμε αναλυτικά την εισπραξιμότητα με βάση εκτιμήσεις υπηρεσιακών παραγόντων του υπουργείου Οικονομικών.

ΕΝΦΙΑ
Η εισπραξιμότητα του ΕΝΦΙΑ προσεγγίζει το πολύ υψηλό ποσοστό του 80%. Το συνολικό ποσό που βεβαιώνεται κάθε χρόνο ανέρχεται στα περίπου 3,3 δισεκατομμύρια ευρώ και από αυτά εκτιμάται ότι εισπράττονται κάθε χρόνο 2,65 δισεκατομμύρια ευρώ. Στο υπουργείο Οικονομικών εκτιμούν ότι αυτή η υψηλή εισπραξιμότητα του φόρου συνδέεται με την αρνητική δημοσιότητα που πήρε η συγκεκριμένη επιβάρυνση, καθώς ο φόρος ουσιαστικά έγινε “φόβητρο”. Οι ίδιοι παράγοντες του ΥΠΟΙΚ σημειώνουν ότι κατά κανόνα οι φόροι που συνδέονται με τα ακίνητα των Ελλήνων, και ειδικά αυτοί που αφορούν την κατοικία του παρουσιάζουν υψηλή εισπραξιμότητα. Παραπέμπουν μάλιστα στην υψηλή εισπραξιμότητα του Έκτακτου Ειδικού Τέλους Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ), το επονομαζόμενο “χαράτσι” το οποίο παρά την επίσης άκρως αρνητική δημοσιότητά του, παρουσίαζε πολύ υψηλή εισπραξιμότητα. Μάλιστα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η μη πληρωμή του χαρατσιού είχε συνδεθεί και με τον φόβο για διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος, καθώς το τέλος βεβαιωνόταν μέσω του λογαριασμού της ηλεκτρικής κατανάλωσης.

Φόρος εισοδήματος
Χαμηλότερη εισπραξιμότητα από τον ΕΝΦΙΑ, αλλά υψηλή γενικώς, παρουσιάζει και το εκκαθαριστικό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων. “Κατά κανόνα η εισπραξιμότητα εντός των προθεσμιών πληρωμής του φόρου προσεγγίζει το 70%”, σημειώνει στο “Κ” παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών. Η πρόσθετη βεβαίωση φόρου εισοδήματος με το εκκαθαριστικό προσεγγίζει κάθε χρόνο τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ, με τα περίπου 2 δισεκατομμύρια να εισρέουν στα κρατικά ταμεία εντός των προθεσμιών πληρωμής του φόρου.

Φορολογικά πρόστιμα
Τη χαμηλότερη εισπραξιμότητα παρουσιάζουν κατά κανόνα τα φορολογικά πρόστιμα που επιβάλλει το υπουργείο Οικονομικών με τη διαπίστωση παραβάσεων φοροδιαφυγής. Για παράδειγμα, η εισπραξιμότητα των φορολογικών προστίμων που επιβάλλονται για μη έκδοση αποδείξεων διαμορφώνεται κάτω από το 10% με τις περισσότερες επιχειρήσεις και τους επαγγελματίες να προτιμούν να αναλάβουν τον κίνδυνο για λήψη εναντίον τους μέτρων αναγκαστικής είσπραξης. Το σίγουρο, όμως, είναι ότι η εισπραξιμότητα είναι χαμηλή, όπως λένε στο ΥΠΟΙΚ, επειδή τα πρόστιμα μέχρι πρόσφατα ήταν εξοντωτικά αλλά και επειδή ήταν βέβαιο ότι θα έρθει μια ρύθμιση με την οποία θα δινόταν μεγάλη έκπτωση για την εφάπαξ εξόφλησή τους. Επίσης, πολλοί επιχειρηματίες που βρίσκονταν αντιμέτωποι με υψηλά πρόστιμα (π.χ., για μη απόδοση ΦΠΑ) προτιμούσαν να βάλουν λουκέτο στην επιχείρησή τους και να ξεκινήσουν μια νέα επιχείρηση στο όνομα κάποιου συγγενικού τους προσώπου που δεν θα έχει προβλήματα με την Εφορία.

capital.gr