Επιταχύνεται από την Δευτέρα η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με την κατάθεση των προτάσεων των ειδικών επιτροπών που έχει συστήσει από τις αρχές του μήνα του ΥΠΟΙΚ, για το έλεγχο των τιμών σε Αθήνα Θεσσαλονίκη και Πάτρα.

Την περασμένη εβδομάδα ,ο αναπληρωτής υπουργός Oικονομικών Τρύφωνας Αλεξιάδης, ανακοίνωσε ότι οι νέες αντικειμενικές θα ταυτίζονται με τις εμπορικές και θα αναπροσαρμόζονται σε τακτά χρονικά διαστήματα, ώστε να ενσωματώνουν με μικρή χρονική καθυστέρηση τις αλλαγές των τιμών της αγοράς.

Ωστόσο, ο χρόνος πιέζει μετά και την απόφαση του ΣτΕ, σύμφωνα με την οποία οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να αναπροσαρμοστούν αναδρομικά από την 21η Μαΐου, εγείροντας ουσιαστικά και θέμα επιστροφών ΕΝΦΙΑ και των υπολοίπων φόρων, οι οποίοι βαρύνουν τα ακίνητα και που έχουν πληρωθεί μέχρι τώρα. Παρότι το ΥΠΟΙΚ καθησυχάζει ότι δεν θα υπάρξει πρόβλημα, υπάρχει ο κίνδυνος ατομικών ή και ομαδικών προσφυγών που μπορούν να ανοίξουν άλλη μια δημοσιονομική τρύπα κοντά στις ήδη υφιστάμενες.

Επιπλέον, οι δανειστές θα ζητήσουν να μάθουν τους σχεδιασμούς του ΥΠΟΙΚ για τον ΕΝΦΙΑ του 2016 και ποιες προσαρμογές θα γίνουν ώστε να διατηρηθεί ο εισπρακτικός στόχος για τον επόμενο χρόνο.

Σε κάθε περίπτωση όμως, οι προτάσεις των επιτροπών θα δώσουν την πρώτη εικόνα για τις σημερινές τιμές των ακινήτων. Θα παρέχουν επίσης στοιχεία για την μεταβολή των τιμών από το 2007 που είχε γίνει η τελευταία αναπροσαρμογή, μέχρι και την βαθειά κρίση της κτηματαγοράς που ξεκίνησε από το 2009 και ακόμη συνεχίζεται, λόγω της κάθετης μείωσης των εισοδημάτων των νοικοκυριών και της αδυναμίας των τραπεζών για ανατροφοδότηση της αγοράς στεγαστικών δανείων.

Με βάση τα πρώτα ευρήματα των επιτροπών για τις νέες αντικειμενικές στην Αττική, προκύπτουν μειώσεις μέχρι και 50 % για τις ακριβές και μεσαίες περιοχές και αύξηση κυρίως στα δυτικά προάστια της Αθήνας, όπου παρά την κρίση οι εμπορικές αξίες υπερβαίνουν ακόμη τις αντικειμενικές. Ειδικότερα:

Προκύπτει μείωση 30% κατά μέσο όρο, ενώ σε ορισμένες περιοχές θα ξεπερνούν και το 50%. Συγκριτικά, η μεγαλύτερη μείωση αναμένεται να είναι σε ακριβές περιοχές, όπως η Αγία Παρασκευή, το Χαλάνδρι, η Φιλοθέη, το Μαρούσι, η Γλυφάδα.

Αντίθετα προκύπτουν αυξήσεις τιμών 20%-30% σε περιοχές του Λεκανοπεδίου όπως το Αιγάλεω, το Περιστέρι, η Πετρούπολη, οι Άγιοι Ανάργυροι κ.ά., μεγάλα αστικά κέντρα της επαρχίας, νησιά και παραθαλάσσιοι οικισμοί με μεγάλη τουριστική κίνηση.

Οι αυξομειώσεις αυτές δίνουν κάποια δυνατότητα παρέμβασης στο υπουργείο Οικονομικών να ανακατανείμει τα βάρη του ΕΝΦΙΑ του 2016 από τις μικρότερες στις μεγαλύτερες ακίνητες περιουσίες, ενώ εξετάζεται και η αναπροσαρμογή του ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα εκτός σχεδίου. με εξαίρεση αυτά που αποδεδειγμένα έχουν αγροτική χρήση . Γνώμονας για το ΥΠΟΙΚ είναι να επιτευχθεί και το 2016 ο στόχος για βεβαίωση για άλλη μια χρονιά φόρου 3,2 δις ευρώ και καθαρά έσοδα 2,65 δις ευρώ.

Μειώνονται οι υπόλοιποι φόροι

Η οριζόντια μείωση θα προκύψει από τους υπόλοιπους φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα, οι οποίοι θα μειωθούν για τις περιοχές που θα κατέβουν και οι αντικειμενικές αξίες. Συγκεκριμένα μειώσεις θα προκύψουν:

1. Στο φόρο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τιμής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων ή αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν το 2006.

2. Στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές, όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 1%-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και την αξία του ακινήτου.

3. Στα τεκμήρια διαβίωσης που ισχύουν για τις κατοικίες και που υπολογίζονται ανάλογα με την τιμή ζώνης και το εμβαδόν του ακινήτου.

4. Στο ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην εφορία ο εκμισθωτής και που υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας.

5. Στον ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων ακινήτων -πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, που υπολογίζεται με συντελεστή 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

6. Στο ΤΑΠ που εισπράττουν οι δήμοι με συντελεστή 0,35 τοις χιλίοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου.

enikonomia.gr

Δεν υπάρχει θέμα αλλαγών στον ΕΝΦΙΑ του 2015 διευκρινίζουν πηγές του υπουργείου Οικονομικών αναφορικά με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας

Σημειώνουν παράλληλα ότι θα περιμένουν πρώτα να δουν την απόφαση του ΣτΕ και μετά θα ληφθούν οι αποφάσεις σχετικά με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

Το ΣτΕ, με βάση τα όσα έχουν γίνει γνωστά, θεωρεί ότι το υπουργείο Οικονομικών θα έπρεπε να είχε προχωρήσει σε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων έως την 21 Μαΐου 2015 προκειμένου να προσαρμοστούν με τις αλλαγές που έχουν επέλθει στην αγορά από την τελευταία αναπροσαρμογή τους.

Από το υπουργείο Οικονομικών διευκρινίζουν ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2015 υπολογίστηκε με τις αντικειμενικές τιμές ακινήτων που ίσχυαν την 1.1.2015 οπότε δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα σχετικά με τον συγκεκριμένο φόρο. Αν ωστόσο ληφθεί απόφαση για άμεση συμμόρφωση με το ΣτΕ που προβλέπει την αναδρομική αναπροσαρμογή των τιμών από την 1 Μαΐου 2015 το ζήτημα θα αφορά τους φόρους μεταβίβασης, τις κληρονομικές, τις γονικές παροχές και τις δωρεές που έγιναν από την ημερομηνία αυτή και έχουν φορολογηθεί με τις σημερινές αντικειμενικές τιμές ακινήτων. Μία λύση είναι αυτή της υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων και συμψηφισμού των απαιτήσεων μεταξύ φορολογούμενων και δημοσίου.

Σημειώνεται ότι στο υπουργείο Οικονομικών ήδη πριν από την απόφαση του ΣτΕ είχαν ξεκινήσει οι διαδικασίες για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών των ακινήτων με τη σύσταση Επιτροπής η οποία αναμένεται άμεσα να παραδώσει ( έως τις 22 Δεκεμβρίου) το πόρισμα της στον υπουργό Οικονομικών Ευκλείδη Τσακαλώτο. Στη συμφωνία με τους δανειστές προβλέπεται άλλωστε η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έως την 1.1.2017. Το πιθανότερο είναι ότι το υπουργείο Οικονομικών θα προχωρήσει στην αναπροσαρμογή τους εντός του 2016. Ωστόσο, μετά την απόφαση ο χρόνος πιέζει καθώς μπορεί να κατατεθούν ξανά μαζικές αγωγές κατά του δημοσίου για παράβαση του νόμου καθώς η Ολομελειακή απόφαση ενέχει χαρακτήρα νόμου. Ετσι, δεν αποκλείεται η κυβέρνηση να προχωρήσει άμεσα, ίσως και μέσα στο Ιανουάριο σε μια γενικευμένη αναπροσαρμογή των τιμών που θα περιλαμβάνει μειώσεις σε πολλές περιοχές αλλά και αυξήσεις.

Το πρόβλημα είναι ότι σε πολλές περιοχές εξαιτίας της κρίσης οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα αρκετά χαμηλότερα από τις αντικειμενικές τιμές τους με αποτέλεσμα να υπάρχει δυσανάλογη φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων και επίσης να δημιουργούνται στρεβλώσεις στην κτηματαγορά. Για αυτό και στις περιοχές αυτές οι νέες αντικειμενικές τιμές θα είναι χαμηλότερες των σημερινών. Άλλωστε ο στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι η σύγκλιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων.

Δεν αποκλείεται οι νέες αντικειμενικές τιμές να ισχύσουν ως βάση για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2016. Σε κάθε περίπτωση πάντως όπως έχει διευκρινίσει το υπουργείο Οικονομικών δεν θα αλλάξει ο στόχος για το εισπρακτικό αποτέλεσμα του φόρου που θα παραμείνει 2,65 δισ. ευρώ παρά τις όποιες αναπροσαρμογές κάνει το υπουργείο στις αντικειμενικές και στις παραμέτρους του για να γίνει δικαιότερος.

Αυτό σημαίνει ότι ακόμη κι αν αλλάξουν οι αντικειμενικές, ακόμη κι αν υπάρξει γενναίο «κούρεμα» στις τιμές, οι φόροι θα παραμείνουν ίδιοι τουλάχιστον ως προς τα χρήματα που θα μπουν στα ταμεία. Η κυβέρνηση, μέχρι τον επόμενο Σεπτέμβριο που θα ξεκινήσει να καταβάλεται ο ΕΝΦΙΑ 2016 θα πρέπει να βρει το κατάλληλο μείγμα για να μην μειωθούν οι εισπραττόμενοι φόροι.

Ενδεχομένως να υπάρξουν αυξήσεις στους συντελεστές για μεσαία και ακριβά ακίνητα, επομένως, η μείωση των αντικειμενικών σε «ακριβές» περιοχές θα είναι δώρο άδωρο. Π.χ. αν στο Παλαιό Ψυχικό υπάρξει μείωση των αντικειμενικών 20%-30%, αυτό δεν θα σημάνει αυτόματα και μείωση του ΕΝΦΙΑ αντίστοιχα. Το οικονομικό επιτελείο θα προχωρήσει σε αυξήσεις των συντελεστών φορολόγησης ώστε να επιδείξει και «κοινωνική ευαισθησία» κάνοντας λόγο για αναδιανομή εισοδημάτων, ακόμη κι αν προκύψουν νέες αδικίες.

imerisia.gr

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας σε διάσκεψη κεκλεισμένων των θυρών έκρινε αργά σήμερα το βράδυ ότι η Πολιτεία όφειλε να είχε εκδώσει από την 21η Μαΐου 2015 υπουργική απόφαση και να είχε αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων της χώρας.

Οι σύμβουλοι Επικρατείας μετά το τέλος της διάσκεψης δημοσίευσαν την υπ΄αριθμ. 4446/2015 απόφαση, το πλήρες κείμενο της οποίας θα γνωστοποιηθεί αργά αύριο το μεσημέρι.

Ειδικότερα, όπως αναφέρει το ΑΠΕ, η Ολομέλεια ακύρωσε την παράλειψη της Πολιτείας να προβεί στην έκδοση υπουργικής απόφασης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, ενώ παράλληλα όρισαν χρόνο έναρξης ισχύος της απόφασης που υποχρεούται να εκδώσει η κυβέρνηση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, την 21η Μαΐου 2015.

Στο ΣτΕ είχαν προσφύγει 13 φορολογούμενοι πολίτες οι οποίοι έχουν ακίνητα σε διάφορα σημεία της χώρας και ζητούσαν από τους συμβούλους Επικρατείας να ακυρωθεί η άρνηση της κυβέρνησης να εκδώσει -ανά διετία όπως είχε υποχρέωση- απόφαση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Η απόφαση αυτή, αν και πρέπει να δημοσιοποιηθεί για να δούμε το σκεπτικό της, μπορεί να τινάξει στον αέρα την κυβέρνηση και τον προϋπολογισμό καθώς οι ανώτατοι δικαστές δέχονται ότι έπρεπε η αναπροσαρμογή να γίνει από τον περασμένο Μάιο. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορεί οποιοσδήποτε να προσφύγει στα δικαστήρια και να διεκδικήσει χρήματα που πλήρωσε περισσότερα για τους φόρους που βαρύνουν ένα ακίνητο. Οπως π.χ. τον ΕΝΦΙΑ, τα δημοτικά τέλη, το φόρο μεταβίβασης και γενικά οποιονδήποτε φόρο συνδέεται με τις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, η καταβολή του ΕΝΦΙΑ 2015 που είναι σε εξέλιξη, θα έπρεπε, σύμφωνα με την απόφαση να υπολογιστεί με βάση νέες αντικειμενικές αξίες. Για τις περισσότερες περιοχές της χώρας αυτές θα έπρεπε να είναι πολύ χαμηλότερες, επομένως και ο φόρος μικρότερος.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι εμπορικές τιμές στις περισσότερες περιοχές υπολείπονται ακόμη και πάνω από 60% σε σχέση με τις τιμές που η εφορία υπολογίζει τους φόρους. Υπάρχουν μάλιστα περιπτώσεις όπου η «ψαλίδα» έχει φτάσει το 80%.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα:

Μονοκατοικία στη Μύκονο 216 τ.μ. με αντικειμενική αξία 3,3 εκατ. ευρώ έχει τιμή πώλησης μόλις 670 χιλ. ευρώ, διαφορά 80%.
Οικόπεδο 723 μέτρα στο Νέο Ψυχικό, αγοραίας αξίας 1,3 εκατ. ευρώ κοστολογείται από την εφορία 2,7 εκατ. ευρώ, διαφορά 51%.
Διαμέρισμα στους Αμπελόκηπους 104 τ.μ. με τιμή αγοράς τα 75 χιλ. ευρώ έχει αντικειμενική 130 χιλ., διαφορά 42%.
Διαμέρισμα στα Πατήσια 65 τ.μ. με τιμή αγοράς 24 χιλ. ευρώ έχει αντικειμενική αξία 53 χιλ. ευρώ, διαφορά 55%.
Πρόσφατα το υπ. Οικονομικών προχώρησε στη σύσταση ειδικής επιτροπής η οποία θα προτείνει νέες αντικειμενικές αξίες στην περιφέρεια Αττικής μέχρι 22 Δεκεμβρίου. Ετσι επιταχύνονταν οι διαδικασίες για να γίνουν μειώσεις στις τιμές κατά μέσο όρο 20% και πάνω μέσα στο 2016. Ισως η απόφαση της Ολομέλειας ΣτΕ να προκαλέσει ακόμη μεγαλύτερη πίεση στο οικονομικό επιτελείο. Δεν αποκλείεται δε κάποιοι να ζητήσουν και επιστροφή αναδρομικών.
Αλλά είναι άγνωστο τι θα γίνει και με τα κόκκινα δάνεια και τις ρυθμίσεις για την προστασία των δανειοληπτών καθώς τα πάντα σχετίζονται με τις αντικειμενικές αξίες που αναδρομικά έπρεπε να έχουν αλλάξει εδώ και έξι μήνες.

Σε γενικές γραμμές, η προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών στις εμπορικές αναμένεται να επιφέρει:
1 Μείωση 30% κατά μέσο όρο που σε ορισμένες περιοχές θα ξεπερνούν και το 50%. Συγκριτικά η μεγαλύτερη μείωση αναμένεται να είναι σε ακριβές περιοχές όπως η Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Ψυχικό, Φιλοθέη, Μαρούσι, Γλυφάδα κ.ά.

2 Αύξηση των τιμών 20%-30%. Πρόκειται κυρίως για περιοχές του Λεκανοπεδίου όπως το Αιγάλεω, Περιστέρι, Πετρούπολη, Αγιους Αναργύρους κ.ά., μεγάλα αστικά κέντρα της επαρχίας, νησιά και παραθαλάσσιους οικισμούς με μεγάλη τουριστική κίνηση. Για παράδειγμα στο Ιλιον η αντικειμενική αξία είναι 650 ευρώ και η εμπορική πάνω από 800-1.000 ευρώ, επομένως πρέπει να υπάρξει αύξηση.  

Οι αυξομειώσεις στις αντικειμενικές τιμές θα επιφέρουν αυτόματα ανάλογες προσαρμογές:

1 Στο φόρο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τιμής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων η αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν το 2006. Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές που θα μειωθούν οι τιμές, θα μειωθεί αυτόματα και ο φόρος μεταβίβασης και το αντίθετο θα συμβεί εκεί όπου θα υπάρξει αύξηση των τιμών.

2 Στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 1%-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και την αξία του ακινήτου.

3 Στα τεκμήρια διαβίωσης που ισχύουν για τις κατοικίες και που υπολογίζονται ανάλογα με την τιμή ζώνης και το εμβαδόν του ακινήτου. Ανάλογα με τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών θα αναπροσαρμοστούν και τα τεκμήρια διαβίωσης.

4 Στο ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην εφορία ο εκμισθωτής και που υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας.

5 Στον ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων ακινήτων -πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, που υπολογίζεται με συντελεστή 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

6 Στο ΤΑΠ που εισπράττουν οι δήμοι με συντελεστή 0,35 τοις χιλιοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου.

7 Στον ΕΝΦΙΑ, καθώς οι νέες αντικειμενικές τιμές θα αποτελέσουν το «κλειδί» για τη διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων, όπως το ύψος του αφορολογήτου ορίου και οι νέοι συντελεστές της κλίμακας. Στο υπουργείο Οικονομικών έχουν ξεκινήσει να καταστρώνουν σενάρια για τον νέο φόρο και ένα από αυτά προβλέπει την καθιέρωση ατομικού αφορολόγητου ορίου για την πρώτη κατοικία στα επίπεδα των 50.000 ευρώ, πράγμα που σημαίνει ότι για ένα ζευγάρι το αφορολόγητο όριο θα διαμορφωθεί στις 100.000 ευρώ. Σε μιά τέτοια περίπτωση το 41,7% των ιδιοκτητών ακινήτων, δηλαδή περισσότεροι απο 2,7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες δεν θα πληρώσουν φόρο.

8 Στον φόρο 15% που επιβάλλεται στην υπεραξία των ακινήτων, η οποία που προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής τιμής κτήσης και της πώλησης.

Imerisia.gr