Της Ελένης Μπότα

Μικρές μειώσεις στις τιμές των ακινήτων αναμένεται να δούμε στην αγορά, μέσα στο επόμενο διάστημα. Στελέχη του real estate εκτιμούν ότι εντός του 2024 αναμένεται να δούμε τόσο διορθώσεις όσο και επιβράδυνση των επενδύσεων λόγω των υψηλών επιτοκίων.

"Παρά το γεγονός ότι η ελληνική αγορά παρουσιάζει μία σχετική υστέρηση αναφορικά με την επίδραση της αύξησης των επιτοκίων στη συμπεριφορά των επενδυτών, ωστόσο εάν το υψηλό πληθωριστικό περιβάλλον συνεχίσει να επιμένει και τον επόμενο χρόνο διατηρώντας τα επιτόκια στα τρέχοντα επίπεδά τους, τότε είναι αναπόφευκτο να επηρεαστεί και η ελληνική κτηματαγορά με επιβράδυνση των επενδυτικών κινήσεων. Αντίστοιχα θα υπάρξει αύξηση των αποδόσεων των ακινήτων ώστε να αντικατοπτρίζεται η επιβάρυνση που προκαλεί το αυξημένο κόστος του χρήματος στη διάθεση για επενδύσεις στους διάφορους τομείς της κτηματαγοράς. Αποτέλεσμα μία τέτοιας αντίδρασης θα είναι καταρχήν η σταθεροποίηση των τιμών με πιθανότητα μέσα στο 1ο εξάμηνο του 2024 να δούμε και κάποιες μειώσεις τιμών σε σχέση με τα σημερινά επίπεδα που διαμορφώνουν", αναφέρει στο Forbes, ο επικεφαλής της Savills Hellas Δ. Μανουσάκης.

"Εδώ και μήνες ζούμε στη χώρα συνθήκες περίεργες, έχουμε μεγάλη ζήτηση και λόγω αυτής οι τιμές ανεβαίνουν, όπως και τα επιτόκια, μέσα στο 2024 όλες οι εταιρείες του χώρου, εκτιμητές, μελετητές, developers θα πρέπει να είμαστε πολύ προσεκτικοί όσον αφορά τον συγχρονισμό των αριθμών. Πόσο αγοράζουμε, πόσο θα καθυστερήσει η παράδοση του έργου κ.λπ., υπάρχουν ασυμμετρίες, θα πρέπει να είμαστε πολύ προσεκτικοί αυτή τη στιγμή, αν και υπάρχει το καλό momentum", ανέφερε ο επικεφαλής της Dimand κατά την διάρκεια της πρόσφατης Prodexpo, Δ. Ανδριόπουλος.

Aπό την πλευρά του ο Νίκος Βέττας, Γενικός Διευθυντής ΙΟΒΕ και καθηγητής στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, τόνισε ότι "τα επόμενα χρόνια θα ζήσουμε συστηματικά σε υψηλότερο πληθωρισμό", διευκρινίζοντας ωστόσο ότι δεν μπορεί να υπάρχει ανάκαμψη χωρίς να ανέβουν οι επενδύσεις στην κατοικία, από την άλλη πλευρά όμως, δεν γίνεται να γίνουν όλες οι επενδύσεις real estate στην κατοικία. Ιδιαίτερη αναφορά έγινε από τον ίδιο στο γεγονός ότι "Ένα στα 4 νοικοκυριά πληρώνει πλέον 40% του εισοδήματός του για στέγαση".

Σε επίπεδο τιμών, σύμφωνα με τις τελευταίες εκτιμήσεις, στην Αθήνα έχουν πλέον ανακτηθεί σχεδόν πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση, στη Θεσσαλονίκη είναι  πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές υπολείπονται κατά 15 έως 20%.

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Διεύθυνσης Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας, "δεδομένης της εξισορρόπησης της αγοράς το 2022 και της εμφάνισης, μάλιστα, κάποιων ενδείξεων υπερβάλλουσας ζήτησης, η μετακύλιση του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών, επεξηγώντας περίπου το 60% της ανατίμησης κατά το 1ο τρίμηνο του 2023. Ως εκ τούτου, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και η ανθεκτική ζήτηση αναμένεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών κατοικιών βραχυπρόθεσμα, οδηγώντας – για πρώτη φορά σε μια δεκαετία – το λόγο του δείκτη τιμών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα άνω του μ.ο. της Ευρωζώνης στα τέλη του 2023 και το 2024. Πράγματι, το κόστος κατασκευής αυξήθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% το 2021-22 – σύμφωνα με τον σύνθετο δείκτη κόστους δομικών υλικών της ΕΛΣΤΑΤ – και κατά 8,7% ετησίως το 7Μ:2023, παραμένοντας 20% υψηλότερο από το μέσο επίπεδό του κατά την προηγούμενη δεκαετία. Η επίδραση αυτή διαχέεται σταδιακά στο σύνολο των εμπορεύσιμων κατοικιών παρότι επηρεάζει πρακτικά τις νεόδμητες καθώς και το κόστος ανακαίνισης".

Οι ειδικοί εκτιμούν ότι οι παράγοντες που μπορεί να καθορίσουν την πορεία των τιμών μέσα στο 2024 είναι η αύξηση στο ενεργειακό καθώς και το κατασκευαστικό κόστος, η γεωπολιτική αβεβαιότητα η οποία εκτιμάται ότι θα μπορούσε να καθυστερήσει ή και να οδηγήσει σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα καθώς και ο κύκλος πιο σφιχτής νομισματικής πολιτικής με την άνοδο των επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες.

Για ποια ακίνητα θα συνεχίσει να υπάρχει ζήτηση

Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη της Εθνικής Χρηματιστηριακής τα ακίνητα τα για τα οποία θα υπάρχει ζήτηση μέσα στο επόμενο διάστημα είναι: 

- στον τομέα των γραφειακών χώρων πολύ υψηλή ζήτηση αναμένεται για ποιοτικά γραφεία (βιοκλιματικά, περιβαλλοντικά φιλικά, ενεργειακά αποδοτικά, τεχνολογικά προηγμένα, συμβατά με κριτήρια ESG). Η εφαρμογή των θεμελιωδών αρχών ESG, η λήψη πιστοποιήσεων και η ζήτηση για γραφειακούς χώρους υψηλής ποιότητας, αποτελούν παράγοντες που λειτουργούν αυξητικά των μισθωτικών αξιών. Επίσης, διατηρείται η ζήτηση για παλαιότερα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, ενώ χαμηλότερη καταγράφεται η ζήτηση για παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία.

- στον τομέα των καταστημάτων, ο κλάδος του retail έχει επηρεασθεί από τις πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει με τη σειρά τους την καταναλωτική δαπάνη. Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές. Επίσης, αναμένεται ζήτηση για χώρους με συγκεκριμένες προδιαγραφές και γνώμονα την υγειονομική ασφάλεια των επισκεπτών - καταναλωτών (ευνοημένος είναι ο υποκλάδος των ανοιχτών εμπορικών πάρκων, συνδυάζοντας την ψυχαγωγία με την κατανάλωση).

- στα logistics αναμένεται να συνεχιστεί η ισχυρή ζήτηση που καταγράφεται για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της περαιτέρω διείσδυσης του e-commerce και της ψηφιοποίησης της εφοδιαστικής αλυσίδας. Ωστόσο, παρατηρείται έλλειψη προσφοράς ακινήτων σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ζήτησης (προδιαγραφές ύψους, περιβαλλοντικά φιλικά, πλησίον σημαντικών διαμετακομιστικών κόμβων).

Τέλος, ζήτηση αναμένεται και για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους μέσα στα όρια του αστικού ιστού (city logistics και last mile).

https://www.capital.gr/agora-akiniton/3746792/meioseis-stis-times-ton-akiniton-mesa-sto-2024/