Αν για τα “κόκκινα” επιχειρηματικά δάνεια η λύση των πωλήσεων σε funds αποτελεί κατά κύριο λόγο το μοντέλο διαχείρισής τους λόγω της ανάγκης για εισροή νέων κεφαλαίων

με τελικό προορισμό την πραγματική οικονομία, για τα “κόκκινα” στεγαστικά η λύση θα αναζητηθεί πρωτίστως μέσω της διαχείρισής τους.

Το πρόσφατο νομοθετικό πλαίσιο για τη διαχείριση των “κόκκινων” δανείων προβλέπει παράταση δύο μηνών στην πώληση σε τρίτους των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας (όπως και των καταναλωτικών δανείων και των μη εξυπηρετούμενων δανείων προς μικρομεσαίες επιχειρήσεις). Ωστόσο, η προθεσμία της 15ης Φεβρουαρίου, συγκεκριμένα, δεν σημαίνει ότι θα απελευθερώσει “πλημμύρα” πλειστηριασμών από τα ξένα funds που θα αποκτήσουν “κόκκινα” στεγαστικά δάνεια.

Γιατί μπαίνει ως ορόσημο η 15η Φεβρουαρίου
Μία ημέρα πριν, στις 14 Φεβρουαρίου του 2016, εκπνέει η εξάμηνη περίοδος κατά τη διάρκεια της οποίας οι δανειολήπτες που έχουν προσφύγει στον Νόμο Κατσέλη και των οποίων η υπόθεση εκκρεμεί θα πρέπει να υποβάλουν εκ νέου τα δικαιολογητικά τους, όπως προβλέπει ο νόμος που ψηφίστηκε στα μέσα Αυγούστου. Επομένως, πριν από τις 15/2/2016 είναι ανέφικτη η πώληση στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας για όσους έχουν υποβάλει ήδη αίτηση υπαγωγής στον Νόμο Κατσέλη (υπολογίζονται στις 170.000 περιπτώσεις), αλλά και για όσους θα σπεύσουν να υποβάλουν αίτηση μέχρι 31/12/2015.
Στο διάστημα που μεσολαβεί μέχρι τις 15 Φεβρουαρίου, οι τράπεζες εκτιμούν ότι όσοι έχουν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν το δάνειό τους και μέχρι τώρα δεν το έκαναν θα αναγκαστούν να προχωρήσουν στη διευθέτησή του προκειμένου να μη χάσουν το ακίνητό τους. Όπως υπολογίζουν, από το σύνολο των περίπου 70 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων, σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών βρίσκονται δάνεια περίπου 20 δισ. ευρώ και, από αυτά, το 30% θα μπορούσε να επανέλθει σε ομαλή αποπληρωμή.

Τελικές απόπειρες ρυθμίσεων μεταξύ τραπεζών – δανειοληπτών
Προς αυτή την κατεύθυνση θα κινηθούν αρχικά βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας, προχωρώντας σε τελικές ρυθμίσεις δανείων βάσει των εύλογων δαπανών διαβίωσης του οφειλέτη και της επίδειξης πνεύματος συνεργασίας εκ μέρους του. Στόχος θα είναι να διαμορφωθεί μια μηνιαία δόση στην οποία ο δανειολήπτης θα μπορεί να ανταποκριθεί με συνέπεια.

Για τη διαμόρφωση της κατάλληλης μηνιαίας δόσης, οι τράπεζες θα εφαρμόσουν σε ευρεία κλίμακα τη μέθοδο split balance. Δηλαδή, θα χωρίζουν το δάνειο σε δύο μέρη, εκ των οποίων το ένα θα διαμορφώνει τη μηνιαία δόση που μπορεί να καταβάλλει ο δανειολήπτης και το άλλο θα “παγώνει”. Για το “παγωμένο” μέρος του δανείου ο δανειολήπτης θα καταβάλλει μόνο την εισφορά του νόμου 128 (0,12% για στεγαστικό δάνειο, 0,60% για καταναλωτικό με εξασφάλιση). Το “πάγωμα” μέρους του δανείου θα μπορεί να ισχύσει για 4 χρόνια και μετά η τράπεζα θα εξετάζει αν μπορεί να “ξεπαγώσει” όλο ή μέρος του, ώστε να διαμορφώσει τη νέα δόση για τον πελάτη.

Παρεμφερής μέθοδος είναι το balloon, με την οποία το δάνειο χωρίζεται σε δύο μέρη και η μηνιαία δόση υπολογίζεται μόνο για το ένα. Το υπόλοιπο είτε χρεώνεται με ένα πολύ μικρό ποσό είτε μετατίθεται στη λήξη της δανειακής σύμβασης για διακανονισμό τότε.

Με τις εξατομικευμένες ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων από τις ίδιες, οι τράπεζες εκτιμούν ότι οι δανειολήπτες θα μπορέσουν να διατηρήσουν το ακίνητό τους έναντι ενός μικρού τιμήματος, αντίστοιχου με αυτό που θα πλήρωναν για ένα ενοίκιο.

Πώς θα αναλάβουν ρόλο στη συνέχεια τα funds
Αν οι συμφωνίες αυτές μεταξύ τραπεζών και δανειοληπτών αποτύχουν, τα “κόκκινα” δάνεια θα μεταβιβάζονται αυτομάτως σε εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες θα είναι και ο νέος αντισυμβαλλόμενος του δανειολήπτη. Οι εταιρείες αυτές προφανώς θα έχουν τους μηχανισμούς για ρευστοποίηση των εμπράγματων εξασφαλίσεων του δανείου με μικρότερο κόστος και μεγαλύτερη ταχύτητα από τις τράπεζες. Όμως επιδίωξή τους δεν είναι οι πλειστηριασμοί.

Οι εταιρείες διαχείρισης θα διαπραγματευθούν εκ νέου την οφειλή με τον δανειολήπτη. Δεδομένου ότι θα έχουν πάρει το ακίνητο στην κυριότητά τους, θα προτείνουν στον οφειλέτη να του νοικιάσουν για μια περίοδο, π.χ., 3 ετών το ακίνητο. Στο διάστημα αυτό, ο οφειλέτης θα παραμένει στο ακίνητο, καταβάλλοντας, εν είδει ενοικίου, μια δόση δανείου που θα έχει συμφωνηθεί με την εταιρεία.

Στην πράξη, θα έχει προηγηθεί συνεννόηση της εταιρείας με την τράπεζα, προκειμένου, κατά τη μεταβίβαση της σύμβασης του δανειολήπτη από την τράπεζα στην εξειδικευμένη εταιρεία, να καταρτιστεί μια νέα σύμβαση, που θα προβλέπει επιμήκυνση, π.χ., για 20 χρόνια της οφειλής που απομένει για να αποπληρωθεί το δάνειο. Αυτήν τη δόση θα καταβάλλει ως ενοίκιο στην εταιρεία ο δανειολήπτης προκειμένου να συνεχίσει να μένει στο σπίτι του. Μεταξύ εταιρείας και δανειολήπτη θα μπορεί να συμφωνηθεί στη διάρκεια της σύμβασης νέα επιμήκυνση, π.χ. για άλλα 15 χρόνια, εφόσον εγγυητής για την οφειλή μπει, π.χ., το παιδί του οφειλέτη.

Η άλλη επιλογή για τον δανειολήπτη θα είναι να συμφωνήσει με την εταιρεία τη μετεγκατάστασή του σε ακίνητο χαμηλότερης αξίας, που να ανταποκρίνεται σε μια χαμηλότερη δόση για την αποπληρωμή της οφειλής του.

Μια τρίτη επιλογή θα είναι να του προταθεί να παραμείνει στο ακίνητο μέχρι η εταιρεία να βρει αγοραστή. Με την πώληση του ακινήτου, θα λύεται η σύμβαση του δανείου με τον δανειολήπτη. Ωστόσο, το κρίσιμο σε αυτήν τη συμφωνία θα είναι ο καθορισμός μιας δίκαιης τιμής για την πώληση του ακινήτου, που μάλλον θα καθορίζεται με βάση την αντικειμενική του αξία.
Οι συμφωνίες με τους δανειολήπτες δεν αποκλείεται αργότερα να επεκταθούν και στο reverse mortgage. Με τη συγκεκριμένη μέθοδο, ο οφειλέτης συμφωνεί με ασφαλιστική εταιρεία την εκχώρηση της κυριότητας του ακινήτου του. Σε αντάλλαγμα, η ασφαλιστική τού καταβάλλει μηνιαίο εισόδημα, με το οποίο αυτός μπορεί να διαβιώνει, αλλά και να αποπληρώνει το στεγαστικό του δάνειο στην τράπεζα. Η εταιρεία αποκτά το ακίνητο με τον θάνατο του οφειλέτη και εφόσον έχει αποπληρωθεί το δάνειο στην τράπεζα.

capital.gr

Ο κρατικός προϋπολογισμός θα αναλάβει για μια εξαετία -από το 2016 μέχρι το 2021- να αποπληρώνει στις τράπεζες μέρος των κόκκινων στεγαστικών δανείων για λογαριασμό των οικονομικά ευάλωτων δανειοληπτών που εντάσσονται με οριστική δικαστική απόφαση στο νόμο Κατσέλη, ενώ κάθε ευρώ δόσης που θα καταβάλει το Δημόσιο, θα διαγράφεται από το χρέος του δανειολήπτη.

Αυτό προβλέπει το νέο νομοθετικό πλαίσιο για την προστασία της πρώτης κατοικίας με την συνεισφορά του κράτους το οποίο τίθεται σε εφαρμογή από την 1.1.2016 και θα παραμείνει ανοικτό για τα επόμενα τρία χρόνια, δηλαδή μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου 2018, προκειμένου να υποβάλλονται αιτήσεις. Η ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα στο κράτος να πληρώνει απευθείας στην τράπεζα για τρία χρόνια μέρος της δόσης του δανειολήπτη την οποία θα καθορίζει το δικαστήριο στο πλαίσιο του σχεδίου διευθέτησης χρεών, ενώ αν δεν αλλάξει κάτι στο μεσοδιάστημα, η τελευταία χρονιά που θα ισχύει το μέτρο θα είναι το 2021 για όσους μπουν στη ρύθμιση το 2018.

Είναι άγνωστο πόσα χρήματα θα απαιτηθούν για να καλυφθούν οι αιτήσεις δανειοληπτών μέχρι τότε. Για την πρώτη χρονιά εφαρμογής της ρύθμισης, ωστόσο, έχουν προϋπολογιστεί 100 εκατ. ευρώ, ενώ δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη για τις επόμενες.

Δεδομένου, όμως, πως από το 2010 μέχρι σήμερα είναι συγκριτικά μικρός ο αριθμός των δανειοληπτών που έχουν λάβει οριστικές αποφάσεις διευθέτησης χρεών από τα Ειρηνοδικεία σε σχέση με τις 170.000 αιτήσεις υπαγωγής στο Νόμο Κατσέλη που έχουν υποβληθεί και περιμένουν να εκδικαστούν ως το 2031, εκτιμάται ότι στη ρύθμιση τελικά θα εμπίπτουν λίγοι δανειολήπτες, ειδικά αν συνεκτιμηθεί και η αυστηρότητα των κριτηρίων που προβλέπονται για την αξιοποίηση της συγκεκριμένης ρύθμισης .

Αυστηρή προϋπόθεση για να συμμετέχει το δημόσιο στην αποπληρωμή μέρους του χρέους των ευάλωτων “κόκκινων” δανειοληπτών είναι ότι όσοι μπαίνουν στη ρύθμιση θα υποχρεώνονται να πληρώνουν τη μέγιστη δυνατή δόση που θα καθορίζεται από το δικαστήριο με βάση το εισόδημα και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσή τους, και σε κάθε περίπτωση ότι θα καταβάλουν κάθε μήνα τουλάχιστον το 5% του εισοδήματός τους εφόσον αυτό φτάνει μέχρι τις 8.000 ευρώ και 10% για κάθε υπερβάλλον ποσό πάνω από αυτό.

Στην πράξη κάποιος με καθαρό εισόδημα 5.000 ευρώ ετησίως θα πληρώνει 250 ευρώ το χρόνο και το δημόσιο θα καλύπτει το υπόλοιπο της δόσης που θα έχει καθορίσει το δικαστήριο, αν έχει εισόδημα 8.000 ευρώ θα καταβάλει 400 ευρώ το χρόνο και αν έχει λ.χ 10.000 ευρώ θα πληρώνει 600 ευρώ ετησίως και κάποιος που έχει καθαρό εισόδημα 15.000 ευρώ θα συνεισφέρει στο δάνειό του 1600 ευρώ το χρόνο. Θα πρέπει να σημειωθεί πως στο πλαίσιο του σχεδίου διευθέτησης οφειλών και προκειμένου να προστατευτεί η πρώτη κατοικία του δανειολήπτη, ο νόμος Κατσέλη δίνει τη δυνατότητα στο δικαστήριο να διατάξει τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας του οφειλέτη.

Κριτήρια

Η υπουργική απόφαση την οποία υπέγραψαν στις 16/12 οι υπουργοί Οικονομικών Ευκλείδης Τσακαλώτος και Οικονομίας Γιώργος Σταθάκης με την οποία καθορίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής της ρύθμισης καθορίζει έξι κριτήρια επιλεξιμότητας τα οποία πρέπει κάποιος να πληροί αθροιστικά για να δικαιούται επιδότησης από το Δημόσιο:

1. Να έχει εκδοθεί οριστική απόφαση από το δικαστήριο.
2. Το ακίνητό του να χρησιμεύει ως κύρια κατοικία.
3. Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό εισόδημά του να υπολείπεται ή να είναι ίσο με τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Με βάση τα τελευταία στοιχεία του 2014, οι μηνιαίες εύλογες δαπάνες διαβίωσης ανέρχονται μηνιαίως σε 682 ευρώ για τον άγαμο, σε 1.160 ευρώ για έγγαμο, σε 1.440 ευρώ για ζευγάρι με ένα παιδί και σε 1.720 ευρώ για τετραμελή οικογένεια, ενώ φτάνουν σε 2.280 τον μήνα για ζευγάρι με τέσσερα παιδιά.
4. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά τον χρόνο συζήτησης της αίτησης να είναι έως 120.000 ευρώ για τον άγαμο, 160.000 ευρώ για τον έγγαμο χωρίς παιδιά, ενώ για κάθε παιδί και έως τα τρία προσαυξάνεται κατά 20.000 ευρώ, φτάνοντας στα 220.000 ευρώ για πενταμελείς οικογένειες.
5. Να είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών.
6. Να βρίσκεται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής των μηνιαίων καταβολών.

Οι οφειλέτες θα υποβάλλουν ηλεκτρονικά τις αιτήσεις τους μέσω ειδικής εφαρμογής που θα δημιουργηθεί στη Γενική Γραμματεία Εμπορίου και Προστασίας του Καταναλωτή, ενώ ταχυδρομικά θα αποστέλλεται αντίγραφο της δικαστικής απόφασης διευθέτησης χρεών. Για την αίτηση θα χρησιμοποιούνται οι κωδικοί του TAXIS.
Η συνεισφορά του Δημοσίου θα καθορίζεται από το δικαστήριο και θα καταβάλλεται απευθείας στον λογαριασμό αποπληρωμής της τράπεζας, μόνον εφόσον έχει πληρώσει ο οφειλέτης τη δική του δόση. Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν καταβάλει τρεις ελάχιστες δόσεις, τότε θα διακόπτεται και η επιδότηση του Δημοσίου, ενώ ο δανειολήπτης θα έχει το δικαίωμα να υποβάλει σε ειδική επιτροπή αίτημα επανεξέτασης.

Στην υπουργική απόφαση προβλέπεται πως με την έκδοση εγκριτικής απόφασης ο οφειλέτης απαλλάσσεται κατά το ισόποσο της συμμετοχής του Δημοσίου έναντι του πιστωτή.
Για την αξιολόγηση της αίτησης αλλά και συνολικά για τον καθορισμό των δόσεων, οι δανειολήπτες θα πρέπει να προσκομίσουν στο δικαστήριο τα στοιχεία της φορολογικής τους δήλωσης (Ε1 και Ε9), καθώς και αναλυτική κατάσταση στην οποία θα αναγράφονται ανά κατηγορία αναλυτικά τα έξοδα διαβίωσης (διατροφή, στέγαση, ένδυση, μεταφορές, αναψυχή, φόροι κ.λπ.), τα εισοδήματά τους ανάλογα με την πηγή προέλευσης, καθώς και τα εκτιμώμενα μελλοντικά τους έσοδα. Στην υπουργική απόφαση ως “διαθέσιμο οικογενειακό εισόδημα” με βάση το οποίο θα καθορίζονται οι δόσεις των δανείων, ορίζεται το συνολικό καθαρό εισόδημα όλων των κατηγοριών (ημεδαπής ή αλλοδαπής προέλευσης) του συνόλου των μελών της οικογένειας στη διάρκεια του τελευταίου οικονομικού έτους που προκύπτει αφού αφαιρεθούν όλοι οι άμεσοι φόροι, οι εισφορές για κοινωνική ασφάλιση, οι κρατήσεις του Ν. 4093/2012 ή υπέρ δημοσίου και η εισφορά αλληλεγγύης του Ν. 3986/2011, και αφού προστεθεί το σύνολο των επιδομάτων και άλλων ενισχύσεων, καθώς και το εισόδημα που απαλλάσσεται από το φόρο ή φορολογείται με ειδικό τρόπο.
Σε ξεχωριστή απόφαση της εκτελεστικής επιτροπής της ΤτΕ, που δημοσιεύτηκε χθες στο ΦΕΚ, καθορίζονται οι διαδικασίες και τα κριτήρια καθορισμού της “μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής” του οφειλέτη, καθώς και του υπολογισμού του ποσού που θα λάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση που η πρώτη κατοικία έβγαινε σε πλειστηριασμό. Το τελευταίο είναι πολύ σημαντικό, καθώς από τη στιγμή που κρίνεται ότι ο δανειολήπτης δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις μελλοντικές αποπληρωμές του δανείου του, το σπίτι θα μπορεί να βγει σε πλειστηριασμό από την τράπεζα ή το Δημόσιο.
Η ικανότητα αποπληρωμής θα υπολογίζεται με βάση το συνολικό διαθέσιμο εισόδημα και τις δαπάνες διαβίωσης. Για να υπολογιστεί, όμως, η μελλοντική ικανότητα του δανειολήπτη να αντεπεξέρχεται στη ρύθμιση, τα παραπάνω νούμερα θα προσαυξάνονται κατά 5% ανά πενταετία, ενώ θα λαμβάνονται υπόψη παράγοντες όπως η κατάσταση της υγείας του, η ηλικία κ.ά. Με απλά λόγια, ο δανειολήπτης θα πρέπει είτε να βρει τρόπο να αυξάνει τα έσοδά του με την πάροδο των ετών, είτε να συμφωνήσει ότι θα μειώσει τις δαπάνες διαβίωσης, ώστε να θεωρείται ότι μπορεί να συνεχίσει να πληρώνει το δάνειό του στο μέλλον.
Για τον προσδιορισμό της μηνιαίας δόσης, θα προηγείται εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου και υπολογισμός τού πόσο θα “έπιανε” αν έβγαινε σε πλειστηριασμό. Εκτιμητή μπορούν να προσλάβουν τόσο οι τράπεζες όσο και ο οφειλέτης, ενώ αν οι αποκλίσεις στις εκτιμήσεις της αξίας του ακινήτου είναι σημαντικές, το δικαστήριο θα ορίζει δικό του εκτιμητή.
Προστασία πρώτης κατοικίας για τη “μεσαία τάξη”

Τα παραπάνω ισχύουν και για την συντριπτική πλειονότητα των δανειοληπτών που λόγω εισοδήματος δεν θα μπορούν να ζητήσουν την χρηματοδοτική συνδρομή του κράτους αλλά επιθυμούν να προστατεύσουν μέσω του νόμου Κατσέλη την πρώτη κατοικία τους από τον κίνδυνο πλειστηριασμού, αναβιώνοντας την αποπληρωμή του δανείου τους μέσω σχεδίου διευθέτησης οφειλών στο δικαστήριο.

Και σε αυτές τις περιπτώσεις των δανειοληπτών της “μεσαίας τάξης”, μπορεί να υποβάλλεται αίτηση εκκαθάρισης και σχέδιο διευθέτησης οφειλών στο δικαστήριο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2018 προκειμένου να εξαιρεθεί η πρώτη κατοικία από την εκποίηση των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται σωρευτικά είναι:
α) το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του,
β) το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, προσαυξημένες κατά 70%. Δηλαδή δεν πρέπει να είναι υψηλότερες από 1.159 ευρώ το μήνα για ένας ενήλικα, 1972 ευρώ για ζευγάρι, 2.448 ευρώ για οικογένεια με ένα παιδί, 2.924 ευρώ για οικογένεια με δύο παιδιά και 3.400 ευρώ το μήνα ή 40.800 ευρώ το χρόνο για πενταμελή οικογένεια κ.ο.κ
γ) η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησης δεν υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα ή συνολικά έως 280.000 ευρώ για πενταμελείς οικογένειες.
δ) ο οφειλέτης είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών.
Το σχέδιο διευθέτησης οφειλών θα προβλέπει ότι ο οφειλέτης θα καταβάλλει το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και ότι καταβάλλει ποσό τέτοιο ώστε οι πιστωτές του δεν θα βρεθούν, χωρίς τη συναίνεσή τους, σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτήν στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης.

capital.gr