Ενα απαρατήρητο αναπτυξιακό άλμα λαμβάνει χώρα σε Κυκλάδες και Δωδεκάνησα.

Μέσα σε πέντε χρόνια, ο αριθμός των πεντάστερων ξενοδοχείων έχει διπλασιασθεί. Με οδηγό την αυξημένη ζήτηση για διακοπές στις συγκεκριμένες περιφέρειες από ξένους ταξιδιώτες αλλά και δυνητικούς αγοραστές παραθεριστικών κατοικιών, μαζικές για τα ελληνικά δεδομένα επενδύσεις έχουν ξεκινήσει και υλοποιούνται. Το αποτέλεσμα είναι από 87 πεντάστερα ξενοδοχεία το 2011 στα Δωδεκάνησα και τις Κυκλάδες να φτάσουμε σήμερα στα 174, σύμφωνα με στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου της Ελλάδος που επεξεργάστηκε η συμβουλευτική εταιρεία ακινήτων Algean Property. Η μεγαλύτερη ένταση της αναπτυξιακής αυτής δυναμικής καταγράφεται σε Μύκονο και Σαντορίνη, που από 12 και 15 πεντάστερα το 2011 έχουν σήμερα 42 και 33 τέτοια συγκροτήματα, αντίστοιχα. Παράλληλα, ο αριθμός των δωματίων σε αυτά τα υψηλής ποιότητας ξενοδοχεία σε Κυκλάδες και Δωδεκάνησα έχει αυξηθεί κατά 83,7% στα 13.406 και των κλινών κατά 84,6% στα 50.810. Αυτό σημαίνει υποδομές για τη φιλοξενία ενός εκατομμυρίων ταξιδιωτών κατά το πεντάμηνο Μαΐου – Σεπτεμβρίου για επταήμερη διαμονή τους. Πολύ μεγαλύτερη είναι, βέβαια, η δυναμικότητα σε τετράστερα. Η αναβάθμιση όμως όλων αυτών των υποδομών, που οδηγείται τόσο από εγχώριες όσο και από ξένες επενδύσεις, συνοδεύεται και από ανάλογη αύξηση των ιδιωτικών τοποθετήσεων σε ποιοτικά παραθεριστικά ακίνητα. Εξοχικά, δηλαδή, που αγοράζουν ξένοι, ως επί το πλείστον, σε νησιά όπως η Μύκονος αλλά και η Πάτμος.

Οι πρόσφατες εξαγορές ξενοδοχείων σε Μύκονο, όπως το Λητώ από τον όμιλο Δουζόγλου έναντι 16,9 εκατομμυρίων, στην Κω, όπως τα Lakitira από τον όμιλο Atlantica έναντι 62,9 εκατομμυρίων ή το Club Med από τον όμιλο Sani/Ikos Group έναντι συνολικής επένδυσης 90 εκατομμυρίων, στη Ρόδο όπως το Kapsis από τον όμιλο Κούτρα έναντι 30 εκατομμυρίων και η σχεδιαζόμενη επένδυση 150 εκατομμυρίων στην Κέα από την One & Only και την Dolphin, αποτελούν μερικά μόνον αλλά ενδεικτικά παραδείγματα της εν εξελίξει δραστηριότητας.

Η Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου, Κυκλάδες και Δωδεκάνησα δηλαδή, έχει έτσι καταστεί de facto ηγέτιδα της ελληνικής τουριστικής ανάπτυξης, ξεπερνώντας και την Κρήτη που παραδοσιακά κρατούσε αυτά τα σκήπτρα: Σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (SETE Intelligence), το Νότιο Αιγαίο συγκεντρώνει το 18% των επισκέψεων στη χώρα, το 21% των διανυκτερεύσεων και το 25% των εισπράξεων, με την Κρήτη να ακολουθεί με 16% στις επισκέψεις, 21% στις διανυκτερεύσεις και 24% στις εισπράξεις. Με δεδομένο πως οι εισπράξεις από τον τουρισμό το 2017 έφτασαν, σύμφωνα με την ΤτΕ, στα 14,595 δισ. ευρώ, γίνεται εύκολα αντιληπτό πως το 25% που απορροφά το Νότιο Αιγαίο, δηλαδή 3,64 δισ. ευρώ, αποτελεί τον οδηγό των επενδύσεων που γίνονται για την ανάπτυξη και αναβάθμιση των υποδομών φιλοξενίας. Η συγκεκριμένη αγορά αποδεικνύεται μία από τις πλέον προσοδοφόρες, καθώς οι δείκτες δαπάνη ανά επίσκεψη, δαπάνη ανά διανυκτέρευση και μέση διάρκεια παραμονής λαμβάνουν τις υψηλότερες τιμές τους πανελλαδικά στο Νότιο Αιγάιο. Κυκλάδες και Δωδεκάνησα, όπως και η Κρήτη, έχουν δαπάνη ανά επίσκεψη άνω των 600 ευρώ έναντι μέσου όρου 449 ευρώ στο σύνολο της χώρας.

Ούσες περιοχές που κατεξοχήν δέχονται τουρισμό «Ηλιος και Θάλασσα», στον οποίο πρωταγωνιστεί διεθνώς η χώρα, αποτελούν επενδυτικό προορισμό πρώτης επιλογής για τους επιχειρηματίες του κλάδου. «Τα business plan “βγαίνουν” και μάλιστα με υψηλές αποδόσεις, αν και η υπερφορολόγηση τα τελευταία χρόνια αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα. Ομως τα μεγέθη της αγοράς συντηρούν την τάση αναβάθμισης μονάδων και αύξησης της χωρητικότητάς τους, κάτι που, απουσία κάποιου αρνητικού εξωτερικού απροόπτου, θα συνεχιστεί», εξηγούν στην «Κ» κύκλοι της τουριστικής βιομηχανίας. Τα νησιά που συγκεντρώνουν την πλειονότητα της σχετικής δραστηριότητας στο Νότιο Αιγαίο είναι η Ρόδος, η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Κως, ενώ προοπτικές διαπιστώνονται για Πάρο και Πάτμο, τουλάχιστον στο μέτωπο της παραθεριστικής κατοικίας.

Μεγάλο ενδιαφέρον για εξαγορές μονάδων από ξένους επενδυτές

Στην Ιο, ένα από τα λιγότερο ανεπτυγμένα τουριστικά νησιά, βρίσκεται από φέτος ένα από τα 15 καινούργια συγκροτήματα παγκοσμίως που προτείνονται για το 2018 από τους New York Times. Πρόκειται για το πολυτελές τουριστικό συγκρότημα Calilo στην παραλία του Παπά, που διαθέτει 30 σουίτες και έρχεται να προστεθεί στο άλλο πολυτελές ξενοδοχείο του νησιού, το Agalia Luxury Suites, στην παραλία της Τζαμαρίας. Αμφότερα αποτελούν επενδύσεις των τελευταίων λίγων ετών του επιχειρηματία Αγγελου Μιχαλόπουλου. Αν και μικρές μονάδες έχουν ήδη γίνει σημείο αναφοράς και είναι ενδεικτικές ποιοτικές αναπτύξεις του Νοτίου Αιγαίου.

Πολύ κοντύτερα στην Αθήνα, στην Κέα, εταιρεία συμφερόντων του κρατικού επενδυτικού κεφαλαίου του Ντουμπάι συμφώνησε προ ολίγων μηνών με την Dolphin Capital για την κατασκευή και λειτουργία ολοκληρωμένου ξενοδοχειακού και παραθεριστικού συγκροτήματος. Η επένδυση έχει προϋπολογισμό 150 εκατομμυρίων ευρώ και θα δημιουργήσει το πρώτο «One & Only» στη χώρα. Το συγκρότημα, που σχεδιάζεται να αναπτυχθεί σε παραθαλάσσια περιοχή 600 στρεμμάτων στη δυτική πλευρά της Κέας στην περιοχή Βρόσκοπος η οποία ανήκει στην Dolphin Capital Investors, θα περιλαμβάνει ξενοδοχείο με 75 πολυτελή δωμάτια (Resort Villas) και έως 40 ιδιωτικές κατοικίες (One & Only Private Homes) διαθέσιμες προς πώληση.

Πριν από μερικές εβδομάδες ο κυπριακός όμιλος Νικολαΐδη, που λειτουργεί σε μεγάλο βαθμό κοινοπρακτικά με τον γερμανικό όμιλο TUI διά της Atlantica, αγόρασε τα τρία ξενοδοχεία Lakitira στην Κω έναντι 62,9 εκατομμυρίων σε πλειστηριασμό της Eurobank. Ο ίδιος όμιλος όπως και ο Ελληνοαμερικανός Μερκούριος Αγγελιάδης έχουν προσφέρει 15,2 εκατ. και 26,9 εκατ., αντίστοιχα, για να αποκτήσουν τα δύο κομμάτια του ΤΑΙΠΕΔ στην Αφάντου στη Ρόδο, ώστε να αναπτύξουν ξενοδοχεία. Προ ενός έτους στον διαγωνισμό της Eurobank για την πώληση του εμβληματικού Capsis εμφανίστηκαν 26 ενδιαφερόμενοι και τελικά κατατέθηκαν πέντε δεσμευτικές προσφορές. Το συγκρότημα πουλήθηκε έναντι 30 περίπου εκατομμυρίων.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον για τα Δωδεκάνησα ή τις Κυκλάδες δεν εξαντλείται, βέβαια, στις παραπάνω περιπτώσεις. Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, εκδηλώνεται ήδη εντονότατο ενδιαφέρον για άλλα ποιοτικά ξενοδοχειακά περιουσιακά στοιχεία που ελέγχονται από τράπεζες λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων, μεταξύ των οποίων και πέντε ακόμα μονάδες στην Κω. Στην κάποτε άγονη και σε πολλούς άγνωστη Αμοργό, λειτουργεί πλέον ένα πεντάστερο ξενοδοχείο, ενώ άλλο ένα στη Φολέγανδρο και δύο στην Κάρπαθο. Η Νάξος έχει πια τρία πεντάστερα και δέκα τετράστερα ξενοδοχεία.

Νέες μπουτίκ μονάδες ανοίγουν και σε ώριμες αγορές. Μία εξ αυτών είναι η επένδυση ύψους 10 εκατομμυρίων του Santo Maris Oia Luxury Suites & Spa, συμφερόντων Ανδρέα Μεταξά, που εγκαινιάστηκε το 2016 στη Σαντορίνη και προ ολίγων εβδομάδων έγινε το πρώτο πιστοποιημένο Boutique Hotel του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος. Πολλές ακόμα μεγάλες και μικρότερες επενδύσεις, οι περισσότερες σε επεκτάσεις και αναβαθμίσεις τετράστερων ή πεντάστερων μονάδων, έχουν δρομολογεί τα τελευταία λίγα χρόνια. Νέες αναμένεται να προκύψουν από τη διάθεση τραπεζικών περιουσιακών στοιχείων στο πλαίσιο της διαδικασίας διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων του κλάδου.

Από 3.000 έως 30.000 ευρώ την εβδομάδα νοικιάζονται βίλες στα πιο δημοφιλή νησιά

Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος και Κως καλύπτουν μακράν το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς του Νοτίου Αιγαίου, τόσο όσον αφορά τα ξενοδοχεία όσο και τις παραθεριστικές κατοικίες. Οι βασικές αγορές από τις οποίες αντλούν επισκέπτες τα ξενοδοχεία αλλά και ενοικιαστές οι κατοικίες, είναι η Γερμανία, η Βρετανία, η Ελβετία, η Αυστρία, αλλά και η Ιταλία, τα κράτη του Περσικού Κόλπου και οι σκανδιναβικές χώρες. Ειδικά στη Μύκονο όμως, μεγάλο είναι το ενδιαφέρον και από τις ΗΠΑ. Είναι μάλιστα η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά μετά τη σκανδιναβική για τη Μύκονο, σύμφωνα με την Algean Property. Εξάλλου το σύνολο της χώρας αντλεί από Γερμανία, Ηνωμένο Βασίλειο, Γαλλία, ΗΠΑ και Ιταλία 39,4% των επισκέψεων, 47,8% των διανυκτερεύσεων και 50,3% των εισπράξεων. Οι δε δύο δημοφιλέστερες περιφέρειες για την αμερικανική αγορά ως προς τον αριθμό των διανυκτερεύσεων, είναι η Αττική και το Νότιο Αιγαίο.

Οι περισσότεροι εκ των παραπάνω επισκεπτών, όταν δεν αναζητούν διαμονή σε πεντάστερο ή τετράστερο ξενοδοχείο, επιζητούν ενοικίαση παραθεριστικής κατοικίας.

Ειδικά τα ανώτερα εισοδηματικά κλιμάκια σχηματίζουν τον κορμό της ζήτησης για βίλες των 3 έως 4 δωματίων, υψηλής ποιότητας κατασκευής, με θέα στη θάλασσα, εγγύτητα στην παραλία και προϋπολογισμό από 3.000 έως και 30.000 ευρώ την εβδομάδα.

Σύμφωνα με την Algean Property αυτές οι βίλες προσφέρονται στη Ρόδο προς ενοικίαση σε τιμή ανά εβδομάδα μεταξύ 3.000 και 5.000 ευρώ, και σε σπάνιες περιπτώσεις 10.000 ευρώ. Στη Μύκονο, η μέση εβδομαδιαία τιμή ενοικίασης κυμαίνεται μεταξύ 9.000 και 11.000 ευρώ, αγγίζοντας σε εξαιρετικής ποιότητας ακίνητα έως και τα 30.000 ευρώ. Στη Σαντορίνη, η ενοικίαση βίλας με θέα στην Καλντέρα και υψηλών προδιαγραφών κατασκευή, επίπλωση και εξοπλισμό κυμαίνεται μεταξύ 7.000 και 10.000 ευρώ την εβδομάδα, φθάνοντας και τις 20.000 για τις βίλες πολύ υψηλών ποιοτικών χαρακτηριστικών και μεγάλου μεγέθους. Ως αναμενόμενο, πολύ πιο χαμηλό είναι το κόστος ενοικίασης βίλας στην Κω με την τιμή ανά εβδομάδα μεταξύ 3.000 και 5.000 ευρώ και, σπανίως, τα 10.000 ευρώ. Αν και «φτωχή» σε πεντάστερα ξενοδοχεία η Πάρος έχει σημαντική ζήτηση για κατοικίες. Εδώ κυρίως Σκανδιναβοί, Γερμανοί, Γάλλοι και Ιταλοί αναζητούν βίλες 2-3 δωματίων με πισίνα και εγγύτητα στη θάλασσα, οι οποίες νοικιάζονται μεταξύ 4.000 και 7.000 ευρώ, χωρίς να λείπουν από την αγορά και ακριβότερα σπίτια. Αυτές οι τιμές ενοικίασης καθιστούν όλο το παραπάνω διαθέσιμο στοκ από βίλες πρωταρχικό επενδυτικό στόχο τόσο επαγγελματικών όσο και ευκατάστατων ιδιωτών, που επιζητούν να συνδυάσουν το εισόδημα με την ύπαρξη ενός καλοκαιρινού σπιτιού για τους ίδιους. Κατά την Algean Property, με βάση τις τιμές πώλησης των ακινήτων αυτών και τις τρέχουσες τιμές ενοικίασης, η απόδοση της επένδυσης (gross average rental yield) κυμαίνεται κοντά στο 6,5% στη Σαντορίνη, στο 8,4% στη Μύκονο και 5,6% στη Ρόδο.

Θετικές προοπτικές

Η συντριπτική πλειονότητα των επενδυτών ακινήτων θεωρεί τις προοπτικές καταγραφής υπεραξιών από τοποθετήσεις σε ελληνικά ξενοδοχειακά ακίνητα θετικές. Είναι χαρακτηριστικό πως το 38% των συμμετεχόντων σε σχετική έρευνα της NAI Hellas απαντά πως οι προοπτικές είναι πολύ καλές και το 41% καλές. Μόλις το 19% τις θεωρεί απλώς δίκαιες (fair).

Υψηλή φορολογία

Παρά το βελτιωμένο κλίμα που καταγράφεται ευρέως, τα προβλήματα της ελληνικής ξενοδοχειακής αγοράς παραμένουν και είναι ιδιαίτερα γνωστά στους επενδυτές. Για παράδειγμα, το 64% των ερωτηθέντων σε σχετική έρευνα χαρακτηρίζει ως το σημαντικότερο αντικίνητρο για τοποθετήσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων την υψηλή φορολόγηση του κλάδου.

Το εμπόδιο

Ενα εμπόδιο που διαπιστώνουν επενδυτές στην Ελλάδα είναι η απουσία «καθαρών», από πλευράς υποχρεώσεων, τίτλων και απαιτούμενων πιστοποιητικών ακινήτων. Η «έλλειψη ποιοτικών επενδυτικών προϊόντων» χαρακτηρίζεται εμπόδιο για τοποθετήσεις από το 48% των επενδυτών. Η γραφειοκρατία καθώς και ο κρατικός παρεμβατισμός είναι το τρίτο σοβαρότερο εμπόδιο (45%).