Πάνω από 3.000 αγγελίες ενοικίασης διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας έχουν «κατέβει» από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως η Airbnb, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου.

Οπως προκύπτει από την ανάλυση των σχετικών αριθμών, από τις σχεδόν 12.000 οικιστικά ακίνητα που εκμισθώνονταν ως καταλύματα φιλοξενίας επισκεπτών για ολιγοήμερη διαμονή στις αρχές του περασμένου Σεπτεμβρίου, το σχετικό μέγεθος έχει σήμερα υποχωρήσει κάτω από τις 9.000 ακίνητα.

Ετσι, η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε επίπεδο αριθμού διαμερισμάτων, έχει αρχίσει να επιστρέφει στο επίπεδο όπου βρισκόταν κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2017, πριν δηλαδή εμφανιστούν τα φαινόμενα υπερπροσφοράς και αγγελιών ακινήτων σε περιοχές χαμηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, όπως π.χ. τα βόρεια προάστια ή απομακρυσμένες περιοχές του κέντρου. Οπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, σε πολλές περιπτώσεις ακινήτων, που επιχειρούσαν να εκμεταλλευθούν μεμονωμένοι ιδιοκτήτες, το εγχείρημα ήταν εξαρχής καταδικασμένο λόγω της έλλειψης ζήτησης από ξένους επισκέπτες για την περιοχή όπου βρισκόταν το ακίνητο. Ετσι, σύντομα οι άνθρωποι αυτοί αντιλήφθηκαν ότι η αξιοποίηση της περιουσίας τους μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν ήταν ο πιο πρόσφορος τρόπος, ιδίως αν συνυπολογιστεί και το γεγονός των αυξημένων εξόδων/δαπανών.

Υπενθυμίζεται ότι, σε αντίθεση με ό,τι ισχύει στις μακροχρόνιες μισθώσεις, όπου ο ενοικιαστής πληρώνει τις δαπάνες ΔΕΚΟ και τα κοινόχρηστα, αυτό δεν ισχύει με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Εφόσον το εισόδημα υπερκαλύπτει τις δαπάνες αυτές, τότε προφανώς συμφέρει η επίπλωση του ακινήτου και η αξιοποίησή του με τον τρόπο αυτό. Οταν όμως δεν συμβαίνει κάτι τέτοιο, είναι προφανές ότι η επιστροφή στη μακροχρόνια μίσθωση είναι προτιμότερη ως επιλογή, ακόμα και αν το τελικό εισόδημα είναι χαμηλότερο.

Ασφαλώς, ειδικά φέτος, η πανδημία έχει μειώσει κατακόρυφα και τη μέση πληρότητα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με αποτέλεσμα να επιταχυνθεί και η διαδικασία της επιστροφής στις συμβατικές μισθώσεις. Οσοι ιδιοκτήτες ασχολούνταν με το Airbnb ως μια μορφή συμπληρωματικής δραστηριότητας σπεύδουν τώρα να διαφοροποιήσουν τη στρατηγική τους, προτιμώντας ένα συμβόλαιο 2-3 ετών με κάποιον Ελληνα ενοικιαστή. Αντιστοίχως, όσοι επαγγελματίες εκμεταλλεύονταν πάνω από 2-3 ακίνητα προχωρούν σε μια μείξη της στρατηγικής τους, κρατώντας τα πιο εμπορικά διαμερίσματα στη βραχυχρόνια ενοικίαση και γυρνώντας τα υπόλοιπα στη μακροχρόνια ενοικίαση. Για παράδειγμα, διαμερίσματα σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι επιστρέφουν σε πιο συμβατικές μορφές ενοικίασης, κάτι που συμβαίνει σε μικρότερο βαθμό σε συνοικίες όπως το Κουκάκι, το Μοναστηράκι, η Πλάκα, του Ψυρρή και το Θησείο, που βρίσκονται στο ιστορικό κέντρο.

https://www.kathimerini.gr/1093830/article/oikonomia/ellhnikh-oikonomia/anwmalh-prosgeiwsh-gia-thn-airbnb-sthn-a8hna

Κίνδυνος για ιδιοκτήτες ακινήτων που τα αξιοποιούν για AirBnB. Λήγει σε λίγες ημέρες η προθεσμία για υποβολή και οριστικοποίηση των δηλώσεων. Τα βήματα που πρέπει να κάνουν για να αποφύγουν φορολόγηση μέχρι και… 100%.
Μόλις μια εβδομάδα απέμεινε προκειμένου οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) να οριστικοποιήσουν τις δηλώσεις που είχαν υποβάλει το 2019 στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Κατά συνέπεια όσοι έχουν διαπιστώσει ότι έχουν υποπέσει σε λάθη και παραλείψεις στα στοιχεία των ακινήτων και των εισοδημάτων που δήλωσαν με τις αρχικές δηλώσεις θα πρέπει να προβούν άμεσα σε διορθώσεις πριν την οριστικοποίηση των δηλώσεων.

Σε όλες τις περιπτώσεις διόρθωσης μίας δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής θα πρέπει να υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση και να διορθωθεί το όποιο λάθος της αρχικής πληκτρολογώντας στο αντίστοιχο πεδίο τη σωστή τιμή.

Κίνδυνος φορολόγησης… 100%!
Να σημειωθεί ότι όσοι δεν διορθώσουν και δεν οριστικοποιήσουν τις αρχικές τους δηλώσεις κινδυνεύουν να φορολογηθούν στο 100% των εισοδημάτων που έχουν δηλωθεί με τις αρχικές δηλώσεις ακόμα και εάν δεν είναι ο τελικός δικαιούχος όλων των εισπράξεων.

Η οριστικοποίηση του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής έχει σχέση με την υποχρέωση του Διαχειριστή Ακινήτου να επιμερίσει το εισόδημα που αποκτήθηκε από το σύνολο των Βραχυχρόνιων Δηλώσεων Διαμονής που έχουν υποβληθεί σε έκαστο φορολογικό έτος, στον ίδιο και στους πιθανούς δικαιούχους εισοδήματος.

Η προθεσμία για την οριστικοποίηση του Μητρώου μπορεί να γίνει έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.

Μέχρι την οριστικοποίηση ο Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις και να τροποποιεί στοιχεία (λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά εισοδήματος κ.λπ.) χωρίς να αλλάζει ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτων (Α.Μ.Α.) και χωρίς να υπάρχει πρόστιμο εκπροθέσμου.

Εν τέλει ο Διαχειριστής Ακινήτου έχει ικανό περιθώριο, από το τέλος κάθε έτους έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, για να αποτυπώσει τις συμφωνίες του με τους λοιπούς δικαιούχους εισοδήματος, στη βάση των πραγματικών γεγονότων και στη βάση του πραγματικού επιμερισμού του εισοδήματος.

Η οριστικοποίηση του Μητρώου στην ηλεκτρονική εφαρμογή πραγματοποιείται μετά την 31η Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους με την οριστικοποίηση του πίνακα των συνδικαιούχων εισοδήματος από την αντίστοιχη επιλογή

Ο κίνδυνος έξτρα φόρου
Στην περίπτωση μη οριστικοποίησης το αργότερο μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κάθε φορολογικού έτους, τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο Μητρώο θεωρούνται οριστικά και ο Διαχειριστής έχει την ευθύνη των δεδομένων που έχουν καταχωρηθεί.

Ειδικότερα, αν ο Διαχειριστής Ακινήτου δεν προσδιορίσει το ποσοστό διανομής του εισοδήματος στο 100%, το ποσοστό που υπολείπεται θα φορολογηθεί στο όνομά του.

Διορθώσεις
Σε όλες τις περιπτώσεις διόρθωσης μίας δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής θα πρέπει να υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση και να διορθωθεί το όποιο λάθος της αρχικής πληκτρολογώντας στο αντίστοιχο πεδίο τη σωστή τιμή. Ειδικά για τις περιπτώσεις διόρθωσης της διάρκειας μίσθωσης και μόνο όταν η διόρθωση αφορά σε αλλαγή στο ημερολογιακό έτος, θα γίνονται οι ακόλουθες ενέργειες:

Αρχικά θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση αφήνοντας κενό το πεδίο «συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα και πληκτρολογώντας «0» στο πεδίο «ποσό βάσει πολιτικής ακύρωσης», προκειμένου να ακυρωθεί η λάθος υποβολή.

Στη συνέχεια θα πρέπει να υποβληθεί νέα αρχική δήλωση με τις σωστές ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης.

«Μετασεισμούς», σε όλη την Ευρώπη, προκάλεσε η πρόσφατη απόφαση του Δικαστηρίου της ΕΕ, που δικαίωσε την AirBnB.

Η υπόθεση έφτασε στο Δικαστήριο της ΕΕ ύστερα από προσφυγή της γαλλικής Ομοσπονδίας Τουρισμού & Διαμονής (AhTop) η οποία υποστηρίζει ότι η AirBnB πρέπει να αναγνωριστεί ως κτηματομεσιτικός παράγοντας και να μην τιτλοφορείται με τον ασαφή όρο «πλατφόρμα ψηφιακών υπηρεσιών».

Εν τέλει, το Δικαστήριο της ΕΕ έκρινε ότι η AirBnB δεν είναι υποχρεωμένη να συμμορφωθεί με το κτηματομεσιτικό δίκαιο της Γαλλίας, αναγνωρίζοντας ότι είναι μια πλατφόρμα παροχής ψηφιακών υπηρεσιών. Η AhTop απάντησε στην εξέλιξη με μια ανακοίνωση σε οξύ τόνο, χαρακτηρίζοντας την απόφαση του Δικαστηρίου της ΕΕ ως «λευκή επιταγή» προς την AirBnB.

Μεταξύ άλλων, η γαλλική Ομοσπονδία Τουρισμού & Διαμονής (AhTop) -που εκπροσωπεί 30.000 ξενοδόχους και συνδικάτα- ζήτησε εγγράφως από την κυβέρνηση της Γαλλίας να λάβει άμεσα μέτρα και να εκσυγχρονίσει τον κανονισμό που διέπει τα τουριστικά καταλύματα. Ο «απαρχαιωμένος» -όπως τον περιγράφει η AhTop- κανονισμός έδωσε το κρίσιμο «παράθυρο» ώστε η AirBnB να βγει κερδισμένη από την κρίσιμη δικαστική διαδικασία.

AirBnB: Τι ισχύει σε μεγάλες ευρωπαϊκές χώρες
Η υπόθεση της AirBnB απασχόλησε πρόσφατα και τα ελληνικά δικαστήρια, με δυο Πρωτοδικεία -Αθηνών και Ναυπλίου- να εκδίδουν αντιδιαμετρικές αποφάσεις για περιπτώσεις που αφορούσαν διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε πολυκατοικίες.

Δεν είναι πάντως λίγες οι χώρες που ορίσει νέους κανονισμούς για να περιορίσουν το «εκρηκτικό» φαινόμενο της AirBnB, στο οποίο αποδίδεται η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων για τους πολίτες, και οι -τερατώδεις, σε κάποιες περιπτώσεις- αυξήσεις στα ενοίκια.

Ενδεικτικά:

Βαρκελώνη: Μία από τις κορυφαίες επιλογές τουριστών ανά τον κόσμο είναι η βασίλισσα της Καταλωνίας στην Ισπανία, η Βαρκελώνη. Πλέον και μετά από αντιπαραθέσεις σε συγκροτήματα κατοικιών, για να μπορέσει ένας ιδιοκτήτης να ενοικιάσει ένα διαμέρισμα μέσω της AirBnB θα πρέπει: να διαθέτει ειδική άδεια από τον δήμο, ενώ και η πολυκατοικία αποφασίζει. Αφού τα 3/5 των ιδιοκτητών ενός κτιρίου µπορούν να αποφασίσουν είτε τον περιορισµό είτε την απαγόρευση των βραχυπρόθεσµων ενοικιάσεων.
Μαδρίτη: Στην πρωτεύουσα τις Ισπανίας, τη Μαδρίτη, η ενοικίαση μέσω AirBnB για πολλές ημέρες γίνεται πλέον πολύ δύσκολή. Τα καταλύματα που ενοικιάζονται για περισσότερες από 90 ηµέρες θα πρέπει να διαθέτουν αυτόνοµη είσοδο.Μάλιστα η δυσκολία δεν σταματάει εκεί, αφού για την πρόσβαση σε διαμερίσματα που βρίσκονται σε όροφο απαιτείται η ύπαρξη ξεχωριστού ασανσέρ.
Παρίσι: Στην πόλη του Φωτός, το Παρίσι για τη μίσθωση μέσω AirBnB έχει θεσπιστεί ανώτατο όριο ηµερών µίσθωσης, ενώ οι ιδιοκτήτες οφείλουν να προμηθευτούν από το Δήµο το ειδικό αριθµό µητρώου. Σε διαφορετική περίπτωση θα βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιµο 12.500 ευρώ.
Στο Λονδίνο το όριο που έχει τεθεί στην ενοικίαση διαμμερισμάτων μέσω AirBnB είναι οι τρεις μήνες.
Στο Βερολίνο η πρώτη κατοικία είναι ελεύθερη να νοικιάζεται για όσο διάστημα το επιθυμεί ο ιδιοκτήτης μέσω AirBnB, ωστόσο για τη δεύτερη κατοικία μπαίνει το όριο των 90 ημερών.
Στην Ολλανδία και το Αµστερνταµ, το οποίο ήταν στιγμές που οι κάτοικοι διαμαρτύρονταν έντονα για το πλήθος των τουριστών, έχει επιβληθεί φορολογική επιβάρυνση για τις μισθώσεις μέσω AirBnB.

Στις 16 Δεκεμβρίου αναμένεται να αποφανθεί το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο για το εάν η Airbnb θα πρέπει να θεωρείται εταιρεία real estate ή διαδικτυακή υπηρεσία ενοικίασης ακινήτων, θέμα που έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις από την ξενοδοχειακή βιομηχανία αλλά και πολλές πόλεις ανά τον κόσμο.

Η απόφαση του ανωτάτου δικαστηρίου της ΕΕ εκτιμάται ότι θα έχει σημαντικές επιπτώσεις σε πολλές πόλεις, ειδικά στο Παρίσι που πρόκειται να φιλοξενήσει τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2024, καθώς η Διεθνής Ολυμπιακή Επιτροπή έχει συμφωνήσει να προωθήσει την Airbnb για το θέμα της στέγασης κατά τη διάρκεια της διοργάνωσης.

Το θέμα της Airbnb αναδεικνύει, πάντως, το δίλημμα που αντιμετωπίζουν οι ρυθμιστικές αρχές με αφορμή την είσοδο νέων διαδικτυακών υπηρεσιών σε παραδοσιακούς τομείς δραστηριότητας, τη στιγμή μάλιστα που οι πρώτες δεν υπόκειται στους αυστηρούς κανόνες.

Υπενθυμίζεται ότι η Airbnb έχει εμπλακεί σε διενέξεις με ξενοδόχους και τις αρχές διαφόρων πόλεων, από τη Νέα Υόρκη έως το Άμστερνταμ, το Βερολίνο και το Παρίσι, που κατηγορούν την εταιρεία ότι έχει συμβάλλει στη μείωση των διαθέσιμων ακινήτων και στην αύξηση των ενοικίων.

Στη Γαλλία, μάλιστα, η εταιρεία βρέθηκε ενώπιον του δικαστηρίου, με αφορμή καταγγελία της γαλλικής ένωσης τουρισμού AHTOP, με την εισαγγελία του Παρισιού να κατηγορεί την Airbnb ότι παραβιάσει τη νομοθεσία που διέπει τις δραστηριότητες μεσιτών ακινήτων.

Το γαλλικό δικαστήριο ζήτησε στη συνέχεια την συμβουλή του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, το οποίο αναμένεται να εξετάσει την υπόθεση στις 19 Δεκεμβρίου.

Αξίζει ωστόσο να σημειωθεί ότι τον Απρίλιο, σύμβουλος του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, στη μη δεσμευτική γνώμη του εξέφρασε την άποψη ότι η Airbnb θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως πάροχος ψηφιακών υπηρεσιών και θα πρέπει να της επιτραπεί να λειτουργεί ελεύθερα εντός του μπλοκ. Με την άποψη αυτή ευθυγραμμίστηκαν τέσσερις δικαστές σε σύνολο πέντε υποθέσεων που αφορούν την εταιρεία και έχουν φτάσει στο δικαστήριο

Ωστόσο, όπως σημειώνει το Reuters, στη συγκεκριμένη περίπτωση η απόφαση του δικαστηρίου μπορεί να είναι θετική για τους ξενοδόχους, επισημαίνοντας ότι το 2017 στην περίπτωση της Uber το δικαστήριο είχε αποφανθεί ότι η εφαρμογή ταξί πρέπει να αντιμετωπίζεται ως υπηρεσία μεταφοράς, απορρίπτοντας το επιχείρημα της Uber ότι είναι απλώς μια ψηφιακή υπηρεσία που λειτουργεί ως μεσάζων.

Στη Γαλλία, πάντως, η Airbnb έχει βρεθεί αρκετές φορές αντιμέτωπη με την AHTOP. Στο παρελθόν μάλιστα η εταιρεία έχει υποστηρίξει ότι ο νόμος περί ακινήτων, δεν έχει εφαρμογή σε μια διαδικτυακή πλατφόρμα, όπως είναι η ίδια.
www.zougla.gr

Απόφαση – βόμβα του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, η οποία απαγορεύει τη χρήση διαμερίσματος για Αirbnb, σε πολυκατοικία του Ναυπλίου, ανατρέπει τα δεδομένα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και ανοίγει τον δρόμο για μαζικές αγωγές και ανάλογες διεκδικήσεις από ιδιοκτήτες ακινήτων που αντιδρούν στη νέα μόδα.

Το δικαστήριο δέχεται την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων των υπολοίπων ενοίκων της πολυκατοικίας και καλεί την ιδιοκτήτρια που μισθώνει το σπίτι της με Airbnb «να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση, ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας».

Η ιδιοκτήτρια, μάλιστα, εάν δεν συμμορφωθεί απειλείται με «προσωπική κράτηση ενός μηνός και χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παράβαση».

Για μια τεκμηριωμένη απόφαση, με ιδιαίτερο νομικό ενδιαφέρον, η οποία μπορεί να αποτελέσει τη βάση για την επίλυση και άλλων αντίστοιχων δικαστικών διενέξεων κάνει λόγο η δικηγόρος που χειρίστηκε νομικά την υπόθεση, καθώς όπως αναφέρει στο σκεπτικό της δεν γίνεται αναφορά μόνον στην παραβίαση των διατάξεων του κανονισμού της πολυκατοικίας, που απαγόρευε τη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών ως τουριστικών καταλυμάτων, αλλά γίνεται και εκτενής αναφορά στις οχλήσεις που προκαλούνται από τέτοιου είδους βραχυχρόνιες μισθώσεις στους λοιπούς ιδιοκτήτες.

Ο Κώστας Παπαπαναγιώτου, γραμματέας του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού, ανέφερε στα Νέα πως το δικαστήριο επέβαλε στην ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος την εσχάτη των ποινών χωρίς να της δώσει την ευκαιρία να επανορθώσει ή να της επιβάλει μια ήπια ποινή.

Κατά τον ίδιο, η απόφαση του Πρωτοδικείου Ναυπλίου δημιουργεί νομικό προηγούμενο και το θέμα αυτό προκαλεί ανησυχία στους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν τα σπίτια τους μέσω κάποιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης.

https://www.eleftherostypos.gr/