Νέα «χαράτσια» επιβάλλονται στα ακίνητα, αυτή τη φορά υπέρ Δήμων και Περιφερειών, δίνοντας νέα ώθηση στα ενοίκια, καθώς οι κρατήσεις για τους ιδιοκτήτες αυξάνονται ξανά, παρά τη μείωση μέρους του ΕΝΦΙΑ.

Πρόκειται για το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης και το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης στα ακίνητα και τα χρήματα από τις εισπράξεις των συγκεκριμένων φόρων θα κατευθύνονται στα ταμεία της αυτοδιοίκησης αντί για το Υπουργείο Οικονομικών.

Στην ανώτατη κλίμακά του, ο συνδυαστικός «αυτοδιοικητικός ΕΝΦΙΑ» μπορεί να αγγίξει το 1,05% ετησίως επί της αξίας του ακινήτου.

Πιο αναλυτικά:

• Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) προβλέπεται στον «Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης» που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση. Το νέο τέλος θα επιβάλλεται σχεδόν στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται εντός των ορίων των δήμων. Η είσπραξή του θα γίνεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος.
• Το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης θα εισπράττεται επίσης μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, και τα ποσά θα κατευθύνονται στα ταμεία των περιφερειών με στόχο την χρηματοδότηση έργων υποδομών. Ο συντελεστής υπολογισμού του θα είναι από 0,15 έως 0,35 τις χιλίοις επί του ίδιου γινομένου με απόφαση της περιφερειακής ενότητας. Οι διαδικασίες είσπραξης και οι κυρώσεις είναι οι ίδιες με τον ΤΤΑ.

Πότε έρχονται οι νέοι φόροι στα ακίνητα

Το νέο τέλος θα ξεκινήσει να επιβάλλεται από την Πρωτοχρονιά του 2027.

Όπως έχει σχολιάσει πρόσφατα η ΠΟΜΙΔΑ:

«Ουσιαστικά, με την προσθήκη και του Περιφερειακού Τέλους, καταλήγουμε και πάλι ακριβώς στον τριπλασιασμό (από 0,35 στο 1,05 ο/οο) της ισχύουσας επιβάρυνσης από το ΤΑΠ, δηλαδή σε νέο «ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΕΝΦΙΑ», ανώτερο μάλιστα από το ΕΤΑΚ, πρόδρομο του σημερινού κρατικού ΕΝΦΙΑ όπου ο συντελεστής ήταν 1 ο/οο! Η κατάργηση του Φόρου Ηλεκτροδοτουμένων Χώρων (Φ.Η.Χ.) δεν αποτελεί αντιστάθμισμα στα νέα βάρη, γιατί αυτό επιβάρυνε τους ενοικιαστές, ενώ το νέο τέλος επιβαρύνει εξ ολοκλήρου τους ιδιοκτήτες.

Διαδικαστικά τα τριπλάσια σε ύψος ποσά των δύο νέων τελών θα εισπράττονται και αυτά μέσω των λογαριασμών ενέργειας και όταν τα πληρώνουν οι ενοικιαστές, θα μπορεί να τα παρακρατούν από τα ενοίκια που θα καταβάλουν στους ιδιοκτήτες. Όμως η καταβολή κάθε μήνα μειωμένων ποσών ενοικίων, σύμφωνα με το νέο νόμο για την υποχρεωτική τραπεζική καταβολή τους θα θεωρείται από την ΑΑΔΕ ως ελλιπής καταβολή με αποτέλεσμα οι εκμισθωτές να χάνουν το αφορολόγητο ποσοστό 5% επί των ενοικίων τους, οι δε ενοικιαστές να χάνουν την επιστροφή ενοικίου και το επίδομα στέγασης. Γι΄αυτό πρέπει να διαγραφούν στο σύνολό τους οι διατάξεις αυτές.»

ieidiseis.gr

Τέλος στα "μαύρα" ενοίκια από το 2026
Η κυβέρνηση επιβάλλει την ηλεκτρονική καταβολή ενοικίων για να περιορίσει τη φοροδιαφυγή. Έρχονται επιδοτήσεις και έλεγχοι σε κενά ακίνητα.

Την υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικών λογαριασμών θέτει σε εφαρμογή η κυβέρνηση, στοχεύοντας στον περιορισμό της εκτεταμένης φοροδιαφυγής που παρατηρείται στα εισοδήματα από μισθώσεις ακινήτων.

Η πραγματική εικόνα των ενοικίων στην Ελλάδα

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, η ετήσια δηλωθείσα δαπάνη για ενοίκια κατοικιών ανέρχεται σε μόλις 3.058 ευρώ που αντιστοιχεί σε μέσο μηνιαίο μίσθωμα 254,83 ευρώ - ποσά που απέχουν σημαντικά από την πραγματικότητα, καθώς τα πραγματικά εισοδήματα από ενοίκια είναι πολύ υψηλότερα. Η αναντιστοιχία αυτή καταδεικνύει την ευρεία απόκρυψη εσόδων.

Τα μέτρα που έρχονται για τα ενοίκια

Η καθιέρωση των τραπεζικών πληρωμών δεν είναι το μόνο μέτρο που σχεδιάζεται για την πάταξη της φοροδιαφυγής. Η κυβέρνηση ενεργοποιεί μια σειρά πρωτοβουλιών που στοχεύουν στην καταγραφή των πραγματικών εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία:

1. Επιδότηση ενοικίου στους μισθωτές από τον Νοέμβριο

Από το φθινόπωρο, θα ξεκινήσει η καταβολή επιδότησης στους ενοικιαστές — ενός μηνιαίου μισθώματος — ώστε να δημιουργηθεί κίνητρο για τη δήλωση των πραγματικών ποσών. Όπως εκτιμάται, η προοπτική μεγαλύτερης κρατικής ενίσχυσης θα οδηγήσει τους ενοικιαστές να πιέσουν τους ιδιοκτήτες να δηλώσουν στην ΑΑΔΕ τα ακριβή ποσά. Η επιστροφή αντιστοιχεί στο 1/12 του ετήσιου δηλωθέντος ενοικίου, είτε πρόκειται για κύρια είτε για φοιτητική κατοικία, και θα καταβληθεί στα τέλη Νοεμβρίου. Το ανώτατο ποσό επιστροφής φτάνει τα 800 ευρώ για την κύρια κατοικία, με προσαύξηση 50 ευρώ ανά εξαρτώμενο τέκνο, και επίσης 800 ευρώ για τη φοιτητική κατοικία. Υπολογίζεται ότι θα ωφεληθούν περίπου 948.000 νοικοκυριά, ήτοι 1.280.000 φορολογούμενοι. Η ρύθμιση θα ενταχθεί σε πολυνομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών που αναμένεται να τεθεί άμεσα σε διαβούλευση.

2. Διασταυρώσεις σε δηλωμένα «κενά» ακίνητα

Το Υπουργείο Οικονομικών και η ΑΑΔΕ ετοιμάζουν σαρωτικές διασταυρώσεις για να εντοπίσουν περιπτώσεις παράνομων μισθώσεων. Μετά την καταγραφή των «κλειστών» διαμερισμάτων στο νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων το καλοκαίρι, η εφορία σε συνεργασία με τον ΔΕΔΔΗΕ θα αξιοποιήσει τα στοιχεία κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος ώστε να διαπιστωθεί αν τα ακίνητα είναι πράγματι ακατοίκητα ή μισθώνονται αδήλωτα. Οι έλεγχοι αναμένεται να αποκαλύψουν και περιπτώσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων που γίνονται «κάτω από το ραντάρ».

3. Παράθυρο για μείωση φορολογίας

Για να μην μετακυλιστεί το βάρος στους ενοικιαστές και να δοθούν κίνητρα συμμόρφωσης στους ιδιοκτήτες, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει παρεμβάσεις στη φορολογική κλίμακα των μισθωμάτων. Οι αλλαγές μπορεί να περιλαμβάνουν την προσθήκη νέων, ενδιάμεσων φορολογικών κλιμακίων, αλλά και πιθανή μείωση του ελάχιστου συντελεστή.

Σήμερα, τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς:
• 15% για ποσά έως 12.000 ευρώ
• 35% για το τμήμα από 12.000,01 έως 35.000 ευρώ
• 45% για εισόδημα πάνω από 35.000 ευρώ
Σημειώνεται ότι υπολογίζεται φόρος στο 95% του εισοδήματος, λόγω αυτοματοποιημένης έκπτωσης 5% για δαπάνες συντήρησης του ακινήτου.

parapolitika.gr

Η ταχύτητα ανόδου τόσο των τιμών όσο και των ενοικίων των γραφείων και των καταστημάτων είναι χαμηλότερος σε σχέση με τις τιμές των κατοικιών

Νέα αύξηση καταγράφουν οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων, όπως και των ενοικίων το 2024, με τον σχετικό δείκτη να πλησιάζει τα υψηλά του έτους 2010.

Ωστόσο πρέπει να σημειωθεί ότι η ταχύτητα ανόδου τόσο των τιμών όσο και των ενοικίων των γραφείων και των καταστημάτων είναι χαμηλότερος σε σχέση με τις τιμές των κατοικιών οι οποίες καλπάζουν, με ρυθμό πέριξ του 10%.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το  α΄ εξάμηνο του 2024, ο ρυθμός μεταβολής των τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 2,3% και των μισθωμάτων γραφείων στο 0,8% σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2023.

Επίσης, το α΄ εξάμηνο του 2024, ο ρυθμός μεταβολής τόσο των τιμών καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών όσο και των μισθωμάτων καταστημάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 4,8% σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2023.

Οι τιμές των γραφείων

Οι ονομαστικές τιμές γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,3% για το σύνολο της χώρας το α’  εξάμηνο του 2024, σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2023. Κατά την ίδια περίοδο, οι ονομαστικές τιμές γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 3,6% στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, κατά 4,0% στη Θεσσαλονίκη και κατά 0,2% στην υπόλοιπη Ελλάδα.

Το 2023,  μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των ονομαστικών τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 6,0%. Ο αντίστοιχος ετήσιος ρυθμός μεταβολής για την Αθήνα ήταν 5,7%, για τη Θεσσαλονίκη 2,1% και για την υπόλοιπη Ελλάδα 7,1%.

Σε ότι αφορά στα ενοίκια, το α΄ εξάμηνο του 2024, τα μισθώματα των γραφείων για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 0,8% σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2023.

Επίσης, τα μισθώματα των γραφείων αυξήθηκαν κατά 4,4% το α΄ εξάμηνο του 2023 και κατά 1,3% το β΄ εξάμηνο του 2023, σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο. Το σύνολο του 2023, τα μισθώματα των γραφείων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,2%.

Τα καταστήματα

Το α΄ εξάμηνο του 2024 οι ονομαστικές τιμές καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 4,8% σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2023.

Κατά την ίδια περίοδο, οι ονομαστικές τιμές καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,4% στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, κατά 3,9% στη Θεσσαλονίκη και κατά 2,1% στην υπόλοιπη Ελλάδα, σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο.

Σημειώνεται ότι, το 2023 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των ονομαστικών τιμών καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών διαμορφώθηκε στο 7,0% για το σύνολο της χώρας, ενώ οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης των τιμών ήταν 8,6% για την Αθήνα, 7,2% για τη Θεσσαλονίκη και 4,0% για την υπόλοιπη Ελλάδα.

Κατά το α΄ εξάμηνο του 2024, τα μισθώματα των καταστημάτων για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 4,8% σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2023 (προσωρινά στοιχεία). Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, τα μισθώματα καταστημάτων αυξήθηκαν κατά 4,4% το α΄ εξάμηνο του 2023 και κατά 1,3% το β΄ εξάμηνο του 2023, σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο.

Για το σύνολο του 2023 τα μισθώματα των καταστημάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό μεταβολής 5,9%.

 

"Συναγερμός" για το ύψος των ενοικίων. Παρά τον θόρυβο που έχει προκληθεί εδώ και τουλάχιστον έναν χρόνο για τα "ενοίκια φωτιά", τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής δεν αποτύπωναν σημαντική άνοδο.

Άλλωστε η αγωνία για το ύψος των ενοικίων πήγαζε κυρίως από τα ζητούμενα ποσά των ιδιοκτητών και λιγότερο από τα ενοίκια που καταβάλλονται βάσει παλαιών μισθωτηρίων.

Ωστόσο, από το φθινόπωρο του 2022 και μετά, φαίνεται ότι το πρόβλημα με τις αυξήσεις των ενοικίων αρχίζει να γενικεύεται. Απόδειξη τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ που από τον Αύγουστο και μετά καταγράφουν συνεχή αύξηση στον ρυθμό μεταβολής των ενοικίων.

Με την αλλαγή της χρονιάς αναμένεται περαιτέρω επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης, καθώς σε κάθε μισθωτήριο συμβόλαιο που θα λήγει ο ιδιοκτήτης θα επικαλείται τον πληθωρισμό ο οποίος έκλεισε το 2022 στο επίπεδο του 9,6%. Είναι πολύ πιθανό, αυτή η μεταβολή να αρχίσει να "περνάει" σταδιακά σε ολοένα και περισσότερα μισθωτήρια.

Tι δείχνουν τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ;
· Τον Δεκέμβριο του 2022, τα ενοίκια κατοικιών αυξάνονταν με ρυθμό 3,7%,

· Τον Νοέμβριο το ποσοστό ήταν 2,6%,

· Τον Οκτώβριο 1,6%,

· Τον Σεπτέμβριο 1,1% και

· Τον Αύγουστο 0,8%

Φαίνεται λοιπόν ότι μέχρι στιγμής, τα ενοίκια δεν έχουν συμβάλλει καθόλου στην εκτόξευση του πληθωρισμού. Κάθε άλλο. Ακόμη και το υψηλότερο ποσοστό της περιόδου (το 3,7% του Δεκεμβρίου) είναι το μισό σε σχέση με τα τρέχοντα επίπεδα πληθωρισμού (7,2%) και το 1/3 σε σχέση με τον μέσο ετήσιο πληθωρισμό). Το ερώτημα είναι τι γίνεται από εδώ και στο εξής. Τα τελευταία χρόνια, οι ιδιοκτήτες δεν συζητούσαν καν αναπροσαρμογή του μισθίου βάσει του πληθωρισμού καθώς αυτός διαμορφωνόταν σε μηδενικά ή και αρνητικά επίπεδα. Το 2022 όμως ήταν ένα έτος "καμπή".

Ήδη έχει βγει το σχετικό δελτίο από την ΕΛΣΤΑΤ (ανακοίνωση αναπροσαρμογής μισθωμάτων) που αναφέρει τα εξής: "Στις περιπτώσεις των μισθώσεων των οποίων η ετήσια αναπροσαρμογή μισθώματος ορίζεται σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία στο 75% της μεταβολής του ΔΤΚ όπως αυτή υπολογίζεται από την ΕΚΣΤΑΤ, το ποσοστό αύξησης του μισθώματος για τον μήνα Ιανουάριο 2023 διαμορφώνεται σε 5,4% επί του καταβαλλόμενου μισθώματος". Το 5,4% είναι μεγαλύτερο από τον ρυθμό με τον οποίο έτρεχαν τα ενοίκια τον Δεκέμβριο. Κάτι που σημαίνει ότι τα "δύσκολα" για τους ενοικιαστές (ειδικά αν λήγει το συμβόλαιό τους) είναι ακόμη μπροστά.

Στην αγορά πάντως εκτιμούν ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα τηρήσουν στάση… κατανόησης. Και αυτό διότι το μεγάλο ζητούμενο των τελευταίων ετών (με τα μνημόνια, την πανδημία κλπ) δεν είναι να υπογραφεί ένα μισθωτήριο με την μεγαλύτερη δυνατή αύξηση αλλά να οριστεί ένα ενοίκιο το οποίο θα καταβάλλεται κανονικά και στην ώρα του.